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租 屋 問 題 面 面 觀 財團法人崔媽媽基金會 　 義務律師 主講人：王福民律師 壹、簽約前請三思： 一、租賃物是否為合法及安全建築物？租賃物附近 環境？ 1、建物謄本+土地謄本→地政機關 2、是否為海砂屋+幅射屋→行政院原子能委員會網站 3、白天、晚上巡視租賃物附近環境為何→夜市？工廠？ 4、租賃物是處於住宅區？住、商混合？工業區？ →水、電費計算標準不同→ 固定費率或是實支實付→簽約 前應確定 →單據提示之要求 →繳費時間影響押金的返還 二、確認簽約當事人為誰： 1、防止詐騙案件之發生→（1）戶籍地址留存與確認 （2）身分證號碼之核對 2、本人→建物謄本+土地謄本 代理人→授權書 二房東→民法第443條：非出租人同意，不得全部轉租，但若 部分轉租，須出租人（即房東）事先有反對約定。 3、成年已否？20歲為成年人，否則須法定代理人之承認 （民法 第79條） 4、一人承租或多人分租？共同簽約或是分別簽約？ 5、一人代表簽約？二房東？ 三、支付款項前之深思： 1、定金：民法第248條→給付定金推定其契約成立； 民法第249條→定金效力：可作為契約給 付之一部分 押金：法無明文規定 最高法院87年台上字第1631號判決意旨： 土地法第99條： 租金：即使用租賃物之對價，依民法第421條第1 項： 「稱租賃者，謂當事人約定，一方以 物租與他方使用、收益、 他方支付租金之 契約。」 2、合理價格：雙方約定，多比價。但土地法第97 條第1項：「城市地方房屋之租金，以不超過土 地及建築物申報總價額年息百分之十為限。」 3、收據取得之必要性：定金、押金或是租金之交付 在法院現行實物上是屬「要物契約」的性質，亦 即除了雙方表示同意之外，尚須有「金錢」之交 付。且為避免房屋所有權移轉情形發生而新、舊 屋主和房客三方未做押金之轉讓事宜時，法院現 傾向於由房客對原屋主要回其押金。此時若找不 到原屋主時則會蒙受損失之風險。 貳、租約是否一定要書面及公證： 一、民法第422條： 租賃契約超過1年，否則無須書面。 超過1年未訂書面者視為不定期限租賃。 二、公證與否不會影響租約之成立。 三、公證是為便利強制執行。 參、租約之簽訂： 一、特別約定事項務必載明租約內。 例如：網路費用、第四台費用？ 二、爭取提前解約之例外情況條款，以避免違約風 險。修繕義務之確認（民法第429條第1項，原 則由出租人負擔，例外約定才由承租人負擔） 應先催告，形式不拘，但以存證信函較妥。房東置 之不理，房客可主張： a、合法終止租約 b、自行修繕後以租金扣抵 三、水、電費用之計算及分擔。 四、口頭約定應載入書面契約內。 五、管理費之負擔，未約定應由房客負擔。 公共費用？依公寓大廈管理條例第10條第2項：「共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之 事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費 用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規 定。」前手積欠的管理費應由誰清償？ 六、租約應儘量不要適用市面上之制式版本。 七、租期： 定有期限→民法第450