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第二章 房地产市场 第一节 房地产市场概述 市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义：一是指买卖双方交易的场所；二是是交易活动发生的过程。 房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。 一、房地产市场的类型 对房地产市场进行分类，可以从用途、发育程度、覆盖范围、层次、交易对象、供货方式、权益让渡方式、法律原则、供求状况等不同角度划分。 1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。 1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。 2、按照发育程度划分有：房地产萌芽市场、发育市场、成熟市场。 3、按照覆盖（影响）范围划分有：国际性房地产市场（如东京写字楼市场）、全国性房地产市场、地区性房地产市场（杭州房地产市场）等。 4、按照层次划分有：一、二、三级房地产市场。一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让（批租）市场；二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间进行房地产交易的市场（新房交易）；三级房地产市场指房地产消费者之间的交易市场（二手房交易）； 二、房地产市场结构 从现实意义上看，房地产市场应该包括地产市场和房产市场两块。但是，从本质上看，地产可以独立于房产而成为市场，房产却不能独立于地产，故不可能有独立意义的房产市场。房地产市场可以由地产市场和房地产物业市场两部分构成。 （一）地产市场 1 、土地一级市场。是指以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。这里的让渡一定时期土地使用权，是指期满即要收回，且让渡是有偿的，让渡的期限随土地具体用途的不同而不同。国内目前的土地使用权出让最高年限按用途确定标准为： 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、卫生、文化、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或其它用项式 50年 国内目前的土地一级市场又可分为土地批租市场和土地租赁市场。 土地批租市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权，在明确规定用途、使用年限和其他要求条件下，以批租的形式有偿出让给房地产开发企业或土地使用者，土地使用者向国家一次性支付出让金。土地租赁市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权租赁给土地使用者，土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数量的地租。 2、土地二级市场 土地二级市场是指土地或房地产开发市场，即已获得批租土地使用权的房地产开发者或土地使用者，将已开发好的土地即建筑地段（生地变成熟地）的使用权，按批租合同规定的用途和其它使用要求，有偿转让给其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市场。 3、土地三级市场 三级市场是指土地使用者将自己拥有的土地使用权，在批租合同的期限内，按合同要求，或在补办有关手续，补交地价后再横向进行转让、转租或进行抵押。土地三级中，买主和卖主都是不确定的，其转让、转租或抵押的价格也是在市场中自由形成的。 （二）房地产物业市场 1、房地产投资开发市场。该市场主体为房地产开发商或发展商，其开发活动的目的主要是为了获取盈利。房地产投资开发活动从开发选址和承租土地开始，经过对土地及土地上建筑物和其它附着物投资开发的筹划、建造、使用，直到拆毁的全过程。 2、房地产建筑施工市场 市场主体为建筑商，其主要工作是各类建筑物的建造与施工。在这一市场上，房地产开发商与建筑商因为开发项目的招投标及签订有关工程承发包合同而发生联系。该市场交易的商品是房地产开发项目的承包合同。建筑商只承担物业的建设任务，按合同兴建各种物业后交给开发商，并依此取得施工费。与土地的获取及房地产商品的售出或出租无关。 3 、房地产物业交易租赁市场 房地产物业交易租赁市场主要包括物业出售和出租两个市场，其市场主体是房地产开发商或房地产代理商，其主要业务是出售或出租办公楼、写字楼、商业用房、工业用房、住宅及其它地上附着物。 房地产物业交易租赁市场主要功能 ①已开发的房地产物业通过该市场实现其价值，开发商通过交易租赁市场收回投资及获取投资利润； ②这一市场面临众多的物业需求者，产生大量的信息。开发商可通过这一市场的信息，了解掌握市场的需求，进行帮助指导各种要素的流向和开发经营活动； ③这一市场能以多种出售和出租形式（如分期付款、银行按揭、卖期房、售出返租等）直接为消费者提供生产及生活所需的活动空间，满足不同层次的消费者。 4、房地产金融市场 房地产金融市场是房地产开发商在房地产开发经营活动过程中进行货币资金融通的场所，它贯穿于地产市场、房地