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物业管理专业知识学习 物业管理 一、什么是物业管理 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： 　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 　　(四)参加业主大会会议，行使投票权； 　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； 　　(六)监督业主委员会的工作； 　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同； 　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； 　　(十)法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则； 　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　(五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 物业服务收费 　　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 二、物业管理企业的基本类型 物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。 从物业管理企业的组建来看，大致可分为五种类型： 一、由房地产开发企业投资设立的分支机构，主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障，并对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商协调工作。 二、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。这类企业转制时间不长，行政色彩较浓。 三、由大中型企事业单位自行组建的后勤物业管理企业，这类企业福利色彩较浓。 四、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力，必须适应市场，规范运作，提供较好的服务方可生存。 五、由街道办事处组建的物业管理企业，管理范围为街道居民小区，此类物业管理服务内容较单一，收费低廉，服务质量差。 从物业管理企业内部的运作来看，分为三大类： 一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司人员适中精干。 二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富物业管理经验的人 员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、素质高。 三、综合性物业管理企业。此类企业不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务，适应性强。 从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类： 一、委托服务型物业管理企业。该类企业接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个小区，物业所有权和经营权是分开的。 二、自主经营型物业管理企业。该类企业受上级公司指派、管理公司自有的物业。物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。物业所有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。 三、何为物管维修基金 物管维修基金是房屋保修期过后共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。如保修期后电梯的维修改造等。 住宅 住宅，就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。 住宅小区 一般称“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 79000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 房屋建筑分类 房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。 1、按建筑物使用性质分类 ⑴居住建筑 ⑵公共建筑 ⑶工业建筑 ⑷农业建筑 ――居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。 2、按建筑物（住宅）的层数分类 ⑴低层建筑：1～3层