商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理的十项精华.doc

商业地产规划必读---商业地产开发、经营和管理商业地产开发、经营和管理（一）编者按：姜新国 全国著名商铺专家、中国商业地产理论奠基人、“在行”首席投资咨询策划师、中国城市商业网点管委会专家委员会高级专家、清华大学企业培训中心商业地产主讲教授，具有丰富的实践经验和理论知识，他先后出版的书籍《商铺投资》、《商铺韬略》是中国商业网点规划的授课课本。先后发表论文有“动态租金成本”、“一铺养三代”、“商铺开发的郊区化趋势”、“商铺投资风险一面倒的形势被颠覆”、“社区商铺的投资价值”等对全国商业房地产有影响力的文章。??? 从本期《旺铺掘金》开版起，将连续刊登由姜新国日前在清华大学职业经理人训练中心授课的“商业地产开发、经营和管理”精华内容，希望能给商铺投资者带来启发。文／特约撰稿人 姜新国??? 一、前期研究??? “土地肥沃的程度，果树最有发言权”??? 前期研究是项目投资、开发、决策的基础，没有这个基础，任何决策都是不科学的，作为房地产开发商、投资者在决策前肯定会对土地进行研究。??? 对商业地产而言，围墙之内的因素都是次要因素，围墙之外的才是最重要的因素，那么，商业地产的研究是从围墙之外因素，如商业环境、商业资源等因素开始着手的。??? １、城市类型：对商业地产前期而言，主要研究这个城市的经济类型，同样是大城市，北京是政治、科教文化中心，而上海则是金融、商贸、航运中心。不同经济类型，就有不同的产业构成，不同的产业就有不同行业收入，不同的收入就有不同的消费水平。城市消费总量决定了这个城市的商业地产的总价值量。??? ２、人口：一个城市的商业物业的当年价值量是这个人口×消费支出×商业利润率×租金成本。人口是基数，消费是变量，一个城市大而消费水平高，那么这个城市的商业物业的最高价值是很高，如上海、深圳、宁波等地方就属于这种类型的城市。??? ３、消费是拉动产业发展的主要动力之一。它虽然不直接附加在土地上，而是以一种商业资源形式的存在着，对商业地产的开发、商业物业的投资起到最直接的影响，没有消费，那么商业地产的开发就会变得没有任何意义。所以商业地产开发、投资的前期研究主要是围绕着消费展开的，通过对城市人均支出、消费细分、恩格尔系数、区域的商业销售额的研究，我们大抵上可以找到这样的研究方向：在生活水平比较低的区域宜设立大型超市等形式的商业设施，而在经济较发达的地区，尽量规划个性化消费或有特色的商业街、购物中心。??? 通过对消费的研究之后，我们再进一步对当地的商业格局、商圈、商业物业的总量、租金水平、交易的活跃程度以及商业用地的供应总量、新城区规划等进行研究，那么我们的前期决策就会变得十分科学和理性，其准确程度就会大大提高。?? （待续）商业地产开发、经营和管理（二）商铺投资须寻找商业因子□ 文／特约撰稿人 姜新国二、市场研究??? 商业地产无可争议地成为房地产领域里的一个特殊的单独的品种，形成了一个专门的细分市场。对商业地产市场的研究主要包括三个方面：销售市场的研究，租赁市场研究和商业发展的研究。??? １、销售市场研究：这个市场主要反映了投资者对商铺的投资倾向和区域商铺的增量情况，它仍属于房地产范围，不能反映商铺市场的真实情况；商铺的主要特征是个性化十分强，很难把商铺作为一种规格化、标准化的品种，放在一个统一标准下进行比较，所以单独的销售市场研究对商业地产的开发投资意义不大。??? ２、租赁市场的研究：在商业地产开发的市场研究中，租赁市场、租金的研究是最重要的，它既反映了商铺真实的、内在的价值情况，又反映了商铺的市场价值状况。在商铺租赁市场研究中要十分注意每一个商铺的个性。在商铺同类物业比较中，或许位置、面积、楼层差异，会造成商铺的价格很大差异，这种差异性在销售市场比较难反映。物业对商业适用性，在商铺交易尤其是经常性的租赁交易中才能比较全面地反映出来，所以租赁市场是联结销售、开发和使用的关键。租价是售价的基础，商铺租赁市场是研究整个市场的基础，没有这个基础，所作出判断或研究成果都不具可靠性。售价可以人为炒高，而租金须通过成功的商业经营才能提升。??? ３、商业发展：真实的商业需求是商业地产开发的原始动力，但是商业业态本身处于变化和发展之中。由于处于和平的经济高速的时代，商业业态更新速度都比较快，商业地产开发的周期又比较长，所以有必要提出了“谁用”、“什么时间”、“什么价格”等问题，不同业态有不同的发展前景，也有其不同的盈利水平并引出一系列价值关系链。商业盈利水平决定承租能力大小，承租能力大小决定租金水平，租金水平决定房价，研究商业发展去开发商业地产，是正确的开发策略。???? （待续）商业房产规划“以我为中心”商业地产开发、经营和管理（三）□ 文／特约撰稿人 姜新国???? 商业房地产的规划的