第三讲 资产评估基本方法-市场法.pptVIP

第三讲 资产评估基本方法 －－市场法  资产评估基本途径和方法 二、市场法概述 是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一 。 在消费者的效用水平不变的情况下，资产的价格变动会导致资产需求量的变动，在资产效用相同的情况下，相对价格较低的资产其需求量较大。 基于上述原理，任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。 1、需要有一个活跃的公开市场 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性 （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性 （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长 类比法的基本计算公式为： * 一、资产评估方法及其方法体系 二、市场法概述 三、市场法讨论 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。 是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。 一、资产评估方法及其方法体系 市场途径 成本途径 收益途径 评估基准日 过去 未来 成本法 市场法 收益法 市场法 成本法 收益法 直接法 类比法 重置成本 成新率 重置核算法 物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期 资 产 评 估 方 法 体 系 （一）基本思路 （二）理论依据 －－资产的替代原理 （三）基本前提 （四）操作程序 确定被评估资产 选择参照物 比较差异因素 调整差异指标 综合分析 得出结果 1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。 以参照物成交价格为基础，将各 项差异指标进行调整，得出初评 结果。 对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性 直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。 1、直接法 （五）常见的具体评估方法 参照物 资产交 易价格 被评估 资产评 估价值 相同 参照物资产 被评估资产 直接法 1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。 直接法应当注意以下问题： 类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。 2、类比法 参照物 资产交 易价格 被评估 资产评 估价值 相似 参照物资产 被评估资产 对比 调整差异 类比法 评估值＝∑参照物价格×修正系数 （1） 评估值＝ ∑参照物价格×（1＋修正率）（2） 参照物资产 被评估资产 差异 交易时间差异 所在区域差异 资产功能差异 交易情况差异 个别因素差异 是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。 参照物资产 被评估资产 差异 交易时间差异 所在区域差异 资产功能差异 交易情况差异 个别因素差异 区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。 参照物资产 被评估资产 差异 交易时间差异 所在区域差异 资产功能差异 交易情况差异 个别因素差异 功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 参照物资产 被评估资产 差异 交易时间差异 所在区域差异 资产功能差异 交易情况差异 个别因素差异 主要包括交易的市场条件和交易条件。前者指属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。后者指交易批量、动机、时间等。 参照物资产 被评估资产 差异 交易时间差异 所在区域差异 资产功能差异 交易情况差异 个别因素差异 主要包括资产的实体特征和质量。前者是指资产的外观、结构、规格型号等。后者是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 如