聚信汇金地产1号优先级评估意见.docVIP

中信证券金融产品评估意见 中信·聚信汇金地产基金I号集合资金信托计划（优先级）评估意见 产品名称 中信·聚信汇金地产基金I号集合资金信托计划之优先级 信用风险评级 中低 建议适销对象 风险等级为中低及以上的机构与个人投资者 综合评价 本产品信用风险中低，其中中信集团的支持是关键；收益水平贴近市场；每期产品期限短，流动性较好；投资起点较高。 注：融资类信托产品信用风险评级由低到高分为6级：低、中低、中、中高、高、特高 产品概况 中信·聚信汇金地产基金I号集合资金信托计划是地产投资基金集合信托计划，成立于2009年10月27日，期限10年，已运作2年。该计划通过权益类方式（非贷款方式）进行资金运用，募集资金主要投向“天嘉湖二期”项目地块的房地产项目的全程开发建设运营，项目公司由中信信托全资持股，聘请中信地产为项目公司运营管理顾问。 该信托计划优先级产品（以下简称本产品）以100天左右持有期限为主，自2010年10月中下旬开始每周滚动发行。中信集团全程全额承诺认购受益权补足资金缺口以满足信优先级的偿付。产品预期年化收益率每周随市场变化，近期在6.5%左右。机构、个人认购起点均为300万元。 产品结构设计 信托计划总规模50亿元，分优先级、T类、中间级和次级，其中优先级不超过44亿元。中信集团承诺认购T2类、T3类受益权，作为“虚拟资金池”，保障优先级信托利益偿付。 表1：中信·聚信汇金地产基金集合资金信托计划产品结构 产品层级 规模 投资人 特征 优先级 =44亿 社会合格投资者 期限以100天左右为主，定期开放申赎 T类 中信集团 提供流动性支持 中间级 3.4亿 中信集团1.2亿，中信地产1.1亿，中信信托1.1亿 每年分配收益 次级 1亿 中信集团0.252亿，中信地产天津0.238亿，星耀五洲0.34亿，翔达0.085亿，澳楠0.085亿 不可转让 资料来源：中信·聚信汇金地产基金集合资金信托计划推介材料 截至2011年12月31日，本信托计划已顺利完成68次开放申赎操作，累计募集信托资金268.9275亿元，累计赎回信托受益权本金221.2829亿元，信托计划本金规模为47.6446亿元，其中，优先级约38.9186亿元，中间级3.4亿元，次级1.00亿元，T1类受益权0.00亿元，T2类受益权4.326亿元。 融资方信用水平和偿债能力 本信托计划的融资方主要是中信地产和昆明星耀集团。中信地产信用水平较高，但债务负担较重。中信房地产股份有限公司成立于1986年10月，是中国中信集团公司一级控股子公司，具备一级房地产开发资质，拥有二十多年房地产开发经验。公司注册资本为67.9亿元，2010年总资产近800亿元，二级土地储备建筑面积近3000万平方米；销售额超过300亿元，位居全国地产行业前12强。公司依托中信集团强大的融资平台，具备较强的竞争优势。但在房地产调控的大背景下，公司大项目较多，债务负担较重。 昆明星耀集团资金链紧张，其认购次级对优先级的支持有限。昆明星耀集团实业有限公司成立于1993年，目前拥有十个下属经济实体，总资产近150亿元，年产值达60余亿元，涉足地产、商业、酒店、教育、医疗、体育、旅游、物业管理等多领域 产品风险分析 资金用途 本产品的资金用于天嘉湖二期项目的开发建设，建设周期偏长。天嘉湖二期项目位于天津津南区八里台镇，与“星耀五洲”项目北侧一路之隔。初步规划总建筑面积157.66万平方米，容积率0.64，建筑业态包括高层住宅、别墅住宅、商业街及配套公建（会所）。项目初步规划总投资150.6亿元，项目建设期间为2011年-2019年，分七期开发建设。 还款来源 该信托计划的资金来源主要依赖于天嘉湖二期项目的销售，销售前景不容乐观。目前项目还没有现金流入，之前的信托费用和利息支付是通过每期扩募的本金偿还，直至达到44亿的上限；之后每期费用由中信地产提供资金，通过天津分公司、信托计划注入项目公司，每周1000万左右。项目进展情况缓慢：本项目2011年10月办好四证，比原计划晚半年。自12月至今，由于天津限购和当地房地产供给大，项目压力上升，于是项目计划增加建筑面积，且在2012年先开发1期33万平米，6月下旬已开盘。从星耀五洲销售不利的情况判断，本项目销售情况可能不容乐观。 对优先级产品而言，还款资金主要来自中信地产和中信集团。中信集团财力雄厚，优先级偿付基本有保障。 增信措施 本产品主要通过产品分级保障优先级投资人的利益。优先级与其他层级的资金比例原则上不超过7.3：1。除中间级和次级的缓冲效果外，中信集团承诺认购T类受益权，以保障优先级信托利益偿付。 中信集团财务实力雄厚，中诚信AAA。集团为国务院直管的国际化大型跨国企业集团，目前在全球拥有44家子公司（银行）。中信集团的业务主要集