金地慈溪项目定位策划报告10.19.ppt

我们的客户是一批什么样的人？ 目标客户确定为新慈溪人。 他们是根植于慈溪传统文化的新势力群体，性格上与传统慈溪人有相同和不同的两个方面，可以总结为：务实、精于计算、爱面子；自信、追求品质和品味、接受新事物。新慈溪人因为身处新兴的行业，或者有较多国外做生意的时间，或者在外有学习和深造的经历，或者年龄较轻，所以有更广泛的阅历，更高的文化修养和更新的时代意识。 新慈溪人有什么样的性格特征？ 他们根植于慈溪传统文化，与所有慈溪人一样的务实、精于计算和爱面子。 他们不会像传统慈溪人那样非常露富，但还是很讲究自我的展示。他们不像传统慈溪人那么崇洋媚外，但还是向往国外的东西。 他们自信而不像传统慈溪人那样的有点自负（老子天下第一），需要购买的产品有明显的风格，忌讳中庸的表达。 他们相比传统慈溪人更看重品牌和服务。 他们在传统慈溪人敢闯敢拼的基础上，具有更强的开放性和对新事物的接受度。 他们有自己的判断力，在消费中有能力体现自己的品味和对品质生活的追求，而不像传统慈溪人那样因缺少自己的审美能力，而选择了跟风消费。 针对慈溪市场，我们的产品主张是什么？ 绿城系产品的客户定位为传统意义的慈溪人，我们选择了新慈溪人。基于不同的客户定位，金地慈溪项目将有不同的产品主张。绿城系的产品主张是尊贵绿城，我们的产品主张为品味金地。市场对于买绿城产品的客户，形成了有钱、有身份的联想。在品味金地的产品主张下，期望市场对于买金地产品的客户评价，是有品位和身份的群体。 品味金地的产品主张，相信对于开放的慈溪市场是一种引领，同时相对绿城系高端产品也找到了差异化的方向；务实的品味，而不是超前的品味，又将确保我们在差异化的引领道路上，确保成功。 根据品味金地的产品主张，项目价值树的建立思路？ 绿城项目在尊贵绿城的产品主张下，选择了传统官邸的形制（是一种非常过时的品味）和大量高端材料的设计应用，金地项目在品味金地的产品主张下，将选择更超前的设计理念、更人性化的设计手法，更丰富的文化内涵，体现产品主张“品味金地”下的价值诉求（具体在《金地慈溪项目价值树》中描述）。 金地慈溪项目档次定位为金地内部的中高端产品，产品品质要在各方面超越华润中央公园，与绿城则以产品主张和价值诉求的差异化来分庭抗礼。需要注意的是，金地内部的中高端产品从来没用全石材立面，但在慈溪项目如果产品风格允许，应充分考虑项目东、南、西三个竞争项目的石材立面选择和慈溪客户非常喜欢石材的特点。（华润二期目前选择石材立面，但内部说可能改） * 产品配置标准 外立面 高层：全干挂(750元/平米，包含施工费用)，此项较可研有提高； 联排：全石材(750元/平米，包含施工费用)。 大堂 双首层大堂，大面积挑高，石材装饰，地上一层限额3000元/平米，地下层限额2000元/平米。架空采用层室内精装做法，同时引入景观。 窗体 高层：断桥隔热铝合金，双层中空LE玻璃800元。 联排：断桥隔热铝合金，双层中空LE玻璃1000元。 门体 联排12000元钢木门（包含机械锁），高层5000元刚木门（包含机械锁）。 景观 英式乡村风格，综合单位成本900元/平米； 电梯厅 成本1500元/平米（此项较可研有提高），电梯厅精装。高层电梯轿厢精装。 会所 地上硬装单价3500元/平米（此项较可研有降低）,地下2000元/平米。 成本配置建议 jingrui_proposaThe Science of Living Gemdale Corporation * 项目周边目前在售项目主要有：绿城慈园、绿城玫瑰园、恒元悦府、华润中央公园。结合金地自身中高端项目的研究，我们认为产品价值树的关键支撑点在于：规划、景观、公共部位、会所、配套及商业 材料设备、立面、户型、精装修、新技术、人性化设计、工程质量；文化内涵、推广手段、客户圈层；销售服务、物业服务、增值服务、售后服务。下面就其中的重点部分，对四个在售项目进行了分析。 项目 规划 景观 公共部位 立面 户型 会所 配套及商业 新技术与智能化 中央公园二期 小高层+高层 中轴绿化、宫廷园林。 入户大堂，中低配置 全石材（听内部说，有可能改） 赠送面积、南北通透、前后阳台。大量花池 2000平方米的独立会所，由名流会进驻运营，会所内容包括24小时恒温游泳池、咖啡屋、体操瑜伽、健身房、视听娱乐室。 无幼儿园，少量商业 普通 恒元悦府 2栋高层 小面积绿化及屋顶绿化 9米高精装双大堂 全石材 大面宽、南北双阳台、南北通透、双套房。 位于商铺与高层架空层部分，面积较小。 仅2万平方米的底商，无其他配套 80%室内无柱设计，螺旋静音系统、户式热水系统、直饮水系统等10大科技系统。 绿城玫瑰园 排屋+多层+小高层 中轴绿化、欧式宫廷园林。