无锡太湖新城地块研究1208.pptVIP

* * * * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2009 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2009 无锡太湖新城地块研究 [上海中原无锡事业部 ] [ShangHai.12.2010] 写在报告之前的简单说明 太湖新城地块，位于无锡滨湖区太湖新城高浪路与贡湖大道交界处，是无锡目前政府重点发展的方向。 本次报告，中原将以地块的实际位置所在滨湖区为基础，研究整个区域的市场走势变化情况，分析区域内各板块的竞争表现，结合项目所在周边的竞争个案实际情况，对我地块做出简单的预判。 解读滨湖区房地产----成交走势变化 濒湖区历来是无锡成交量价双高的区域，从数据上看，其价格从2008年起一路盘升，目前区域均价基本稳定在10000元/平米左右，对比成交供应情况，也不难发现，整体来看，供求基本维持平衡，哪怕是市场最差的几个月，其成交还都过5万平米/月，成交量目前基本稳定在8-12万平米/月间，与无锡其他区域相比，成交表现旺盛。。 解读滨湖区房地产----存销比变化 研究区域存销比，我们发现近期的存量趋于稳定，基本维持在60万平米，存销比基本在10以下，这个数据在无锡同类区域相比偏低，中原认为，区域的存量绝对值较大，而存销比小，表明市场活跃程度高。 解读滨湖区房地产----成交面积结构变化 从区域成交面积结构来看，120-144平米是区域成交的主力，约占总比的35%左右，90平米以下约占20%，因此这是以首置和首改为主力的市场，值得注意的是，180平米以上的户型比例始终维持在10%左右，表明区域的高端消费居高不下。 解读滨湖区房地产----成交总价结构变化 从区域成交总价结构来看，整体总价往上，目前的主力在70-150万元之间，约占了整体的60%左右，值得注意的是，200万以上的总价段在不断放大，且增速要远高于150-200万元的价格段，表明区域的 高端豪宅项目在增多，无锡金字塔尖客户在区域选择置业的比例在上升。 解读滨湖区房地产----年度成交结构情况 　 180平方米 144-180 120-144 90-120 90以下 面积段（平方米） 250以上 658 16 0 0 0 250以上 200-250 262 86 42 62 0 200-250 150-200 291 348 829 224 80 150-200 100-150 338 104 1237 465 612 100-150 70-100 113 208 283 1217 948 70-100 55-70 31 74 84 422 320 55-70 55万 9 15 40 156 145 55万 总价段（万元） 180平方米 144-180 120-144 90-120 90以下 总价段（万元 高端 再次改善 首次改善 首次置业 套数 2010年1-11月滨湖区成交结构图 从首置客户来看，基本总价在100万以上，尽管有相当部分90平米以下客户在100-150万之间，实际来看，这部分客户以投资的比例偏高。150万以上的客户基本会选择120以上的户型，是城市高端客户所在。金字塔尖客户在250万以上有集中趋势，表明高端消费力相当惊人。 竞争环境分析----区域板块分布 马山别墅板块 13000-20000 胡埭板块 5000-6000 河埒板块 9000-12000 蠡湖板块 11000-16000 新行政中心板块 9000-13000 环五里湖别墅板块 9000-15000 区域低端板块，以本地客户消化为主 区域城市中心概念板块，以地段偏好客户为主 无锡高端别墅板块，以城市金字塔尖客户消化为主 城市别墅板块，以湖景资源偏好客户为主 泛城市生活圈与景观结合部板块，以再改客户为主 城市未来发展中心概念板块 目前的客户以自住+投资两兼顾为主 竞争环境分析----区域板块概述 249 385 68 0 23 18 12 50 18 玉兰花园 228 556 2515 1228 3326 25 77 134 96 万科魅力城 太湖新城的主要区域,客户来源广泛,发展潜力巨大,景观资源和空气资源较好,是城市新兴的主要居住区　 58 228 1427 326 1185 30 39 140 100 太湖国际社区 新行政中心板块