写字楼租赁需求保持稳健,投资市场热情渐涨.PDFVIP

写字楼租赁需求保持稳健，投资市场热情渐涨 ——2017 年上半年全国重点城市写字楼市场半年报 一、 概况 据国家统计局数据统计，2017 年上半年在稳中求进工作的总基调下，经济 发展的稳定性、协调性和可持续性增强。上半年国内生产总值38.15 万亿元，按 可比价格计算，同比增长6.9%。分季度看，一季度同比增长6.9%，二季度同比 增长6.9%。从产业结构来看，第三产业增加值20.65 万亿元，同比增长7.7%， 第三产业增加值比重增加到54.11%，占比小幅增加。上半年固定资产投资28.06 万亿元，同比增长8.6%，其中房地产开发投资5.06 万亿元，同比增长8.5%，增 速比一季度回落0.6 个百分点，房地产投资占比为18%，比去年同期回落近两个 百分点。 2017 年上半年全国服务业生产指数进一步增加，同比增长8.3%，比去年同 期加快0.1 个百分点，其中商务服务业、信息技术服务业、金融业等均增长较快， 这些产业的快速增长对写字楼市场需求增长有积极的推动作用。上半年，全国宏 观环境支持需求平稳增长，多数全国重点城市写字楼租赁市场表现进一步回暖， 尤其一线城市的表现，而投资市场来看，在住宅限购、“商住房”管控的背景下， 写字楼越来越受到投资者的亲睐，投资热情渐涨。而行业来看，金融业、科技类 企业等是甲级写字楼市场需求的主要来源，且内资企业表现优于外资企业，部分 国内知名企业考虑在全国重点城市尤其是一线城市进一步扩张。 二、一线城市篇 （一）北京 2017 年上半年，北京市实现地区生产总值12406.8 亿元，按可比价格计算， 同比增长6.8%，增速比一季度回落0.1 个百分点。上半年北京经济形势平稳向 好，全市完成房地产开发投资1563.8 亿元，同比下降6.4%，商品房新开工面积 和销售面积也出现不少下降，市场逐渐放缓。上半年，经济发展质量和效益在改 革中不断提升，结构调整继续深化，新兴经济快速发展，其中：规模以上工业高 1 精尖产业增加值进一步增长，同比增幅达11.6%，高于工业平均水平5.8 个百分 点。而1 至5 月，规模以上互联网和相关服务企业收入保持了20%以上的快速增 长态势。在高精尖产业和新兴服务企业等快速发展的背景下，2017 年上半年写 字楼市场租赁需求有了坚实的支撑，吸纳量和租金均出现上涨，写字楼市场稳中 向好。 1、供需关系 据高力国际统计，2017 年上半年，又添五个新项目完工进入北京市甲级写 字楼市场，总租赁面积约为23.7 万平米，且新增供应集中在二季度推出，新增 供应量约为20 万平方米。据戴德梁行统计，上半年二季度新增供应量的集中推 出，拉动全市空置率上升至7.2%，环比一季度上升0.6 个百分点。 从需求来看，上半年北京甲级写字楼净吸纳量达到近 18 万平米，主要来自 重点新项目进入的新租和一些企业的搬迁需求，且行业主要来自金融与科技行业 的需求。在国家大力发展科技创新和“中国制造 2025”的宏观大背景下，众多 科研院所与高校的中关村区域租赁需求旺盛，也有效推动了需求的增加。 投资市场来看，二季度北京写字楼市场表现优异，优质写字楼仍是当前的投 资热点。二季度北京大宗优质写字楼共成交3 个项目，总面积约114432 平米。 具体看，华润收购位于海淀区中兴通讯的中兴大厦 （29982 平方米），比较具有 增值潜力；平安信托收购望京的北京新一城（50086 平方米）；北京当地投资者 收购中关村科技园区的一栋研发大楼（34364 平方米）。 2017 年上半年北京甲级写字楼市场总存量达621 万平方米，半年环比扩大 4.0%。 2、价格水平 租赁市场上，据高力国际统计，2017 年上半年北京甲级写字楼市场租金 2 332.6 元/ （月·m ），半年环比上涨0.6%。而二季度来看，据戴德梁行统计，全 2 市甲级写字楼有效净租金392.1 元/ （月·m ），环比上涨1.0%；五大核心商圈甲 2 级写字楼有效净租金415.4 元/ （月·m ），环比上涨1.2%；中关村甲级写字楼有 2 效净租金354.1 元/ （月·m ），同比上涨13.8%，不断攀升