世联_深圳星河民乐项目定位报告核心要点提炼.ppt

本项目的产品定位： 溪山二期的启示1：定位的调整与客户重新筛选定位，实现项目高端豪宅的价格支撑。。 溪山二期形象推广，摆脱一期的普通住宅定位，以低密度别墅产品造势，进一步配合山水园林的展示，成功提升项目档次与地位。 溪山美地园 溪山天域：CBD墅区府邸 12000 15000 第五园：12000 碧水龙庭：11000 春华四季园：13000 溪山二期销售情况：2009年8月开盘，推出206套，劲销155套。其后推出产品包括高层及别墅，截至10月中旬，高层成交均价16500元/平米，销售率超过90％，别墅成交均价为：25000-50000元/平米，销售率超过65％ 世纪春城：10500 2009年6月底 溪山：15000 溪山二期的启示2：二期客户升级，利用世联高端客户资源，实现高端客户的牵引。 客户价值认知排序 一期 二期 性价比 园林 离关口近 户型 户型 价格 产品品质 交通便利 交通便利 溪山二期客户升级：由一期首置白领到二期品关内品质换房客户。 一期客户关注性价比，交通较多，显示出多为首置白领；二期客户更关注园林、户型，显示出多为品质换房客，更注重居住舒适感 高层客户来源：在福田、罗湖工作的占到79％，现在福田罗湖居住的占到70％ 高层客户特征：担任中高层管理者的占到68％，一次以上置业者占到72％，显示出客户的高档次。自住型型客户占到86％，显示出多为舒居换房客户 溪山、龙岸客户启示：年龄在30-50岁的三口之家，来深5-10年以上，家庭年收入在40-60万的高端品质换房客户。 从年龄结构看，30-50岁客户为主，占到65％；从家庭结构看，以三口之家居多，占到50％以上。 来深圳5-10年以及10年以上客户占大多数，达81％，他们之中，66％的客户有至少一次以上的置业经历 溪山、龙岸客户高端品质换房客户启示： 1.私家车客户群体，对公共交通无要求 2.看重园林与景观资源，强调居住舒适性 据统计，74%家庭已有一部私家车，13%家庭有2部私家车。在交通方面，客户对关外楼盘没有明显的抗性。 24%的成交客户主要被溪山5万平的大园林，3000多户的大社区吸引。 溪山、龙岸客户高端品质换房客户启示： 3.抓住高品质的产品打造与身份感体现 高层住宅 高层住宅 低层TH 围合式布局，私密性强，并保证了中央园林的最大化 新古典风格，丰富精致的水景园林，书写豪宅符号 高层环抱欧美风情别墅，打造豪宅社区 溪山高品质产品打造表现在： 1.以高层围合式布局保证小区私密性及景观最大化 2.新古典风格的山水园林打造，带来生态景观资源享受 3.高层140平米主力户型，双拼设计，入户花园、景观阳台、镂空空间赠送等多样化设计，提供舒居环境；别墅产品为欧美风情别墅，提升项目整体档次。 。 溪山、龙岸客户高端品质换房客户启示： 3.抓住高品质的产品打造与身份感体现 别墅区 高层 高层 围合式规划布局，强调豪宅私密性 水景园林的打造，为豪宅社区带来生态景观享受。 13米挑高大堂的地标级会所 龙岸高品质产品打造表现在： 1.以高层围合式布局保证小区私密性及景观最大化 2.水景园林的打造，配以名贵树种，为高端客户带来生态景观。 3.峰水别墅，围绕社区龙栖湖面而建，以层层退台式排布设计，融入歌剧院式线脚、拱基等元素。 4.5000万打造欧式风格会所，13米挑高大堂，包含恒温泳池、宴会场所等 。 溪山、龙岸客户高端品质换房客户启示： 4.访谈中认为项目欠缺因素：城市型生活配套缺乏。 “这里园林做的这么好，户型也大，住进去很享受，就是买东西不怎么方便，小孩上学要走远才行” ——溪山4栋143平米客户黄女士 “这个盘赠送多，户型也大，一家人住进去生活很享受。价格的话，比起关内还算便宜的，也能接受吧，要是周围有个万象城就更好了” ——溪山14栋142平米客户谢先生 “这里很安静，不像市中心那么吵，绿化很不错。位置离关口近，开车很方便啊，就是老婆买衣服不方便” ——龙岸160平米客户王经理 溪山龙岸品质换房客满意园林和户型的居住舒适感，但客户也反映周边配套，特别是有档次的商业配套缺失 二类豪宅关键要素 龙岸 溪山 迎宾罗马石柱、5000万，13米挑高地标级会所、oip物管服务 仅日常生活配套，高档商业配套不足 峰水临湖别墅，引入歌剧院式材质与设计；350米楼距扩景高层