2010年长沙星沙锦绣星城项目营销策划方案.ppt

让星沙，更自豪！从此不见后来者！ 锦绣星城项目前策方案 佐佑地产营销 2010.03 合作回顾 2010年1月20日，佐佑地产与城池置业首次会晤，提报了我司的初步思路，并达成了一定程度的共识； 2010年3月26日，佐佑地产与城池置业再次沟通，应发展商要求，佐佑正式成立锦绣星城项目小组，就项目的整体定位、物业发展及整合营销等方面展开探讨，形成方案。 本次方案解决之问题 项目市场站位问题 项目价值体系建立 项目营销思路确定 项目推广方向确定 本次提案不同于传统提案—— 我们不堆砌数据，只求发现真相，探讨发展； 我们不丢弃市场，只为精准定位，突破制胜！ 报告提纲 市场篇 宏观市场 区域市场 产品市场 客户市场 市场小结 定位篇 营销篇 市场——空前的疯长 楼市疯长了!全国新房成交价格逐月以超过10%的幅度上涨，长沙新房成交均价达4900元/㎡，内环几无5500元/㎡以内新房，星沙区域从均价2000多到超过3700，个别楼盘逼近5000！ “地王地王地王！”一年来，一个个土地出让记录被刷新——255亿总价地王！超过36000元/㎡楼面单价地王！全国土地出让总收益超过1万亿！ 客户——空前的恐慌 客户真急了！无房了！开盘即售罄了！1年以来，疯狂不断——自带水壶方便面排通宵队的，客户过多售楼部挤到爆挤到失控的，趁机炒楼花大发其财的，形形色色，林林总总。大量80后甚至85后90后提前透支加入买房大军，大量炒房客重新占领市场。 中央——空前的紧张 调控开始了！从2009年末的中央经济工作会议提出“防止”开始，到国务院工作会议提出的“遏制”，到央行微调准备金率，到“贷款回收”，到各地纷纷响应中央政策，到土地环节的大小限制措施，到两会的热议……调控的步调很紧张。两大悬疑：加息何时加，又该不该加？楼市如何控，又能否控的住？我们不得而知，但是，楼市的强势告诉我们，已经“高危”了。 佐佑——理性的观望 总之这一年，大家都很忙。 这新一轮的疯长为中国社会财富分配做了一次更为彻底的洗牌，在大的“政策市”背景下，国际紧逼调控的节奏必将持续，但是，基于通货膨胀的现实情况，加息需重典，但过重的加息亦必将带来更大的萧条。消费，作为中国经济的第一大马车，仍然没有被激活； 2008年开始的全球经济危机并没有离我们远去，中国实体经济体并未转好，经济危机的确救了中国的房地产，但是，当房地产再次突起，潜在的危机又浮现了出来，房地产真的能救中国经济？显然不现实； 2010年的亚洲大旱再次提醒我们，也许玛雅历关于“2012年大改变”的预言不无道理，只是一句调侃，但是我们该很深刻的认识到，中国经济的全面发展，我们需要做的还有太多太多，而对楼市的调稳，已经刻不容缓。 报告提纲 市场篇 宏观市场 区域市场 产品市场 客户市场 市场小结 定位篇 营销篇 我们不谈星沙，谈长沙。 基于项目的特殊性，佐佑凭借多年的专业能力和操盘经验，以专业的眼光下了这样的定义：本案将远超出星沙本地市场的期望； 正如长沙市区的各大地标型单栋小户型项目，不论是产品价格还是产品价值，均高出长沙，均价超过10000元/㎡的项目能用传统长沙思维思考？大量外来投资客，我们能用传统的思路和方式？显然不行。 我们占据星沙最佳位置，区域地标价值优越，城市精神承载责任重大！我们可以内敛，我们可以低调，但是我们的出身注定了我们的绝对地位，谁也不能复制我们的骄傲。 星沙，无对手！ 所以，我们决心用长沙思维操作本案，从市场分析开始—— 2009年的长沙 地铁来了！ 2号线的全面动工，标志着长沙两翼齐飞时代的来临，河西新城，尚东武广，两头旺热；1号线工程的确立，标志着长沙地铁基础规划布局基本完成，未来的长沙，是值得期待的； 高铁来了！ 武广客运高铁的运行，确立了中国的又一个“三小时经济圈”，武汉至广州，全程3小时行程！武广新城板块火热，各楼盘量价齐升，供不应求。新火车站商圈的确立，大量外来投资客的涌入，区域未来升值潜力巨大； 三城合一！ 从电话号码的升位和区位统一开始，未来的“0731”是一座拥有过数千万人口的和武汉比肩的大型城市，长株潭轻轨的规划确立意义重大！ 长沙楼市表现 供应市场： 长沙楼市表现 销售市场： 长沙楼市表现 供求比例： 长沙楼市表现 成交均价： 2010年预测——房地产行业全景图 2010年市场预测——核心影响因素 四大核心因素分析 2010全国楼市总预测 2010年长沙楼市预测 上半年房价高速上扬，下半年上涨幅度趋稳，或价格震荡平稳，全年商品房成交均价预测：约5000-5300元/㎡； 供应量急剧攀升，成交量略低于2009年，但是足够对价格上涨形成有力支撑； 城市资源占有型单栋小户型产品继续受投资客户追捧，上涨空间仍然较大，由此带来的城市其他类似地段效应项目必将热卖，本案的发展亦能有效借势； 热点板块：南