中原-上海现代物流信息中心项目前期概念定位报告.ppt

善将者，必因机而立胜 工程周期： 2007年3月，开始施工； 2008年2月，结构封顶，正式对外销售； 2008年6月，各单元内装修、环境绿化工程； 2008年8月，开始项目验收工作； 2008年10月，项目交付使用； * 上述日起以实际日期为准 分类、分区定价 总体均价地区范围内最高，但与销售速度要求相平衡 预设大体量面积销售的价格标准 定价原则 影响因素 正式项目运转周期 最终设计方案 最终市场定位及客户锁定 开发商的目标利润与现金流要求 销售价格建议——价格区间 区域 楼层 售价(按建筑面积计算) 低区 2F—5F RMB 5300元/㎡ 中区 6F-- 9F RMB 5800元/㎡ 高区 10F-- 12F RMB 6300元/㎡ 以项目周遍可销售办公楼的均价（6300元/平方米）为例： 价格策略 租赁价格建议 ——价格区间 区域 楼层 租金(按建筑面积计算) 低区 2F—5F 1.5元/㎡/天 中区 6F-- 9F 2.0元/㎡/天 高区 10F-- 12F 2.5元/㎡/天 价格策略 销售目标 在12个月内完成80%可销售面积 营销计划——阶段性计划 销售阶段 去化时间 去化率 预计回款 准备期 6个月 / / 开盘期 1个月 30% 6000万 强销期 4个月 30% 6000万 持续期 4个月 30% 6000万 清盘期 3个月 10% 2000万 总计 12个月 100% 20000万 营销计划——特殊销售方式 中原渠道代理 【完成不可能完成的任务】 常规的营销方式,绝难完成销售目标 中原庞大的客户资源 中原首创的渠道代理 营销计划——特殊销售方式 渠道代理的概念 中原门店110家 员工逾1600人 二级市场楼盘资源 三级市场客户资源 ＆ 核心：【统一协调，统一布局，统一管理】 通过上海中原强大的110家中介门店网络，使处处都是项目售楼处，尽快去化项目； 销售计划——销售建议 装修费用建议按1000元/平方米来计算 办公楼精装修销售模式 销售模式 （1）返租回报销售 如前所述，对于龙头企业或其他部分知名企业只租不售的面积，可采用带回 报的销售模式，吸引投资者。当然，这其中可能会出现租金相对较低，无法 抵消返租的资金的情况，则开发商需要进行一定的租金补贴。 （2）只租不售 为了满足项目整体的服务需要，需要预留部分面积只租不售，如物流仓储部 分、信息发布、停车场、特定企业指定的部分面积。 公共景观建议 绿化对于任何一个项目来说都是十分重要的。而且事实已经证明绿化投入与产出的比例为1：5。绿色作为生命的象征，是都市人内心深处的渴望。而绿化在规划、设计上、配置上的好坏，会使绿化的效果大相径庭。对一个不负责任的开发商来说，绿化是敷衍，而对于一个有责任心的开发商来说，绿化是艺术，是对人性重视关爱的重要表达方式。绿化同规划是一种有机的组合，规划得当有利于绿化的进行，而优美的绿化会使规划看上去更为合理和出类拔萃。 公共景观建议 绿化的设计应该请园林专家会同设计院同步进行。绿化的实施应该由设计专家现场督阵。如果让民工按图施工，永远达不到一种艺术的境界。 建筑内部配置建议 整个写字楼项目的大堂装修和各单元室内装修应进行统一标准装修；单对于有需要的客户可提供其二次装修的余地,可以充分满足其个性的发挥。这样有利于提高工作效率和降低装修成本，也有利于保持整栋写字楼建筑的特色。 户型内部装饰建议 对于家具和设备的配置可按该项目的特色提供标准配置，各项应接入的硬件设施应到位，如每15平方米安装一个电话插孔等。 物业管理服务建议 物业管理服务设计可聘请专业办公楼物业管理公司来管理或由其做顾问自己成立物业管理公司来管理。写字楼物业管理的质量会影响到其租金水平和市场价值。租客非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其重要的是物业维护的水平。干净整洁、井井有条的写字楼维护管理，对当前的租客会构成极大的吸引力。物业管理的有效性还会影响到对写字楼空间的使用需求，对提高写字楼内的租客的信誉都有很大的意义。 坚持以人为本，按照潜在客户的需求设计小户型及充分配置未来客户需 用的共享资源设施为指导思想，充分绿化多植树降低噪音让使用者看到 我们真心关心他们的工作环境，充分展现自己的个性化，差异化为设计 原则则能实现项目的顺利销售。 树上开花 借局布势 树上开花，是由“铁树开花”转化而来，原意为不可能开花的树竟然开起花来了，比喻极难实现的事情。兵书《三十六计》上把它作为制造声势以慑服敌人的一种计谋。铁树也开了花，变不可能为可能，所以能够制服敌人。 企划表现 企划背景