河北邢台房地产市场调查报告.ppt

* * * * * * * * * * 目标消费群基本特征：????年龄：23-40岁????来源：邢台地区上班族居多????现在生活形态：单身贵族、二人世界为主、三口之家、四口之家亦有之????购房动机：首次置业和二次置业者兼有，二次置业者以改善居住环境为主????收入：家庭年收入3万-10万元????现在生活形态：工作紧张、生活压力大、单对未来充满信心，难得的休闲时间一般与朋友家人一起逛街、电视、电脑，与朋友一起聊天、玩麻将，喜欢听音乐、打球、旅游、上网、去西餐厅休闲，以舒缓工作压力，放松心情，由于有了买楼计划，所以节假日去看一些楼盘。????对现有居住条件不满意的地方：房型结构不合理，出入人员复杂，缺乏管理、治安差、交通不方便、卫生状况差。????确定了楼盘购买原因：他们心中理想居住环境——时尚、个性、有较大的休闲活动空间，社区氛围好，有一定的文化底蕴，属于他们的圈子，交通购物方便????他们的向往：回到家暂时可以抛开一切，每个周末都能约上几个朋友去呼吸一下新鲜空气，去购物逛街体验现代生活享受现代文明????启示：抓住目标消费者心态，在销售策略、广告策略上投其所好，促成他们购买 目标消费群界定：?? 面对稍有积蓄希望拥有一排你属于自己的独立空间， 追求时尚生活的年轻白领，锁定周边CBO高科技领域的年轻人?? 商业及办公：中小型企业及有一点储蓄准备购铺的用于出租或投资的投资者 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ——北小汪改造（三亦润城）—— 基本情况 位置：泉北大街与兴达路交叉口西北角东南角两块地及往北的一块独立地块。 占地300亩左右，总建筑面积50万平米，包含10万平米回迁。 计划首批房源推出北侧的单独地块，产品类型以小高和7层带电梯的花园洋房为主，户型以85平米二室二厅，105—120平米三室二厅为主，户型产品符合当前市场销售主流。 此项目定位中高端，体量庞大，产品类型非常丰富，涵盖了大量的多层电梯洋房、高层、小高层，户型设计不错，会对市场造成一定冲击！ 目前项目未开盘，价格未定。 * 优势 地段优越，临达活泉公园很近，交通便利，整体环境很好； 周边聚集了天厦嘉园、滨河家园、永康城市花园、警盾家园、永辉巴黎等中端、高端社区，形成了除西北之外另外一个集中居住区； 此区域内较西北区域竞争相对较弱； 50万平米大盘，规模优势明显； 劣势 1、区域认可度相对较低，不是人们认可的邢台高端居住区，这一点从永康城市花园的销售价格和销售速度很明显可以看出来； 2、距离铁路较近，影响品质； 3、项目基本上接近于桥西和桥东之间，但是目前两大区域供给量都非常巨大而且呈现越来越大的局面，从这种意义上说此项目居于一个较尴尬的地段，价格提升难度不小。 * ——现代城—— 基本情况—— 现代城位于邢台建设西大街，由河北省邢台市景城房地产开发有限公司开发建造，照搬北京三里屯的规划开发建造现代城（韩演庄城中村改造项目，拆迁面积9.8万平方米，拆迁工作完成，300户中160户已搬进一期回迁楼），总占地100余亩，总建筑面积30万平米，是集soho公寓、开放商街、写字楼、酒店、住宅于一体的大型商住综合项目。 一期包括多层回迁及soho公寓两座及一条商业街区（三种立面景观），二期为两座soho，一座写字楼，一座公寓酒店，住宅等。 * 产品情况—— 商业街为10800平仿三里屯商业街（四层），剪力墙结构以30平米为单位，自由组合拆分，Soho两座，16号楼23层两梯八户，户型为单层52.08的跃层9套，77.32一户，80.74两户，121.34两户，121.43一户，95.01一户。15号楼23层两梯八户，80.61两户，120.05两户，93.75两户，42.59两户。 * 销售情况—— 由于均价在3100—3300，价格低销售速度块。开盘需求集中在80-100之间，其中80小户最畅销，南向户型80最受欢迎。本项目从去年下半年开始销售，截至到目前，销售率在75%以上，16层以上基本销售完毕，其他楼层剩余不多。 购房群体情况—— 以中青年为主，白领阶层、企事业单位等人群。 购房因素：价格、区位、潜力。 主要购房用途：投资 * 优势： 周边有八中等多个学校、钢化小区、邢钢宿舍等多个住宅小区，有庞大的消费人群。 旁边有一条集市，已形成此地的消费习惯。 项目价位、户型面积有一定的优势，利于投资。 劣势： 两梯八户，有纯阴面户型，非常不利于销售。 * ——阳光巴厘岛—— 基本情况—— 阳光巴厘岛