世联_上海海源别墅初步物业发展建议.ppt

海源别墅初步物业发展建议（补充稿） 谨呈：上实集团 报告解决三大核心问题 青浦朱家角容积率0.5，4000亩低密度超级大盘 位于朱家角淀山湖世界生态别墅板块，周边高档休闲设施环伺 上海最大得水资源淀山湖环绕左右 主题公园、湿地公园毗邻左右 高尔夫球场、水上运动中心等康乐活动设施增加度假气氛 别墅区初具规模、航管中心依邻项目 拥有“双唯一”资源——淀山湖和朱家角，自然风情和人文底蕴并存 青浦区市级工业园区 环淀山湖：生态优势、休闲旅游业、特色居住业 朱家角：1700年历史的“古文化”+“水文化”为特色的江南水乡名镇 知名房地产企业“上实集团”可凭借海源项目可从“项目开发”向“城市开发”转型 项目初步定位探讨 新中式文化风情城KPI体系 本项目撷取KPI 意义：拉升整个4000亩土地价值，高端化产品成为4000亩价值高地和标竿 472亩朱家角区域内唯一仅存低密度别墅用地，容积率低于0.15 472亩，4000亩土地中唯一容积率低于0.15的土地 豪宅产品引领丰富上实地产开发经验，将上实品牌向高端化引领 上实集团·新文化运动倡导者 472亩有条件借助板块 1500万元/套以上产品作为直接竞争对手 从现在售的竞争对手的市场占位来看 1、世茂佘山从挑战者成功转为领导者，占据着第一梯队 2、 佘山高尔夫凭借产品与配套优势，绿洲江南占据绝对资源，从价格实现上，两者占据着第二梯队 3、紫都晶园凭借性价比占据着第三梯队 中信泰富品牌影响力大，可炒热板块，但其联排别墅与本案无直接竞争 千万级豪宅客户的偏好差异总结，项目未来客户以“隐”和“价”为贵 启动区定位 472亩作为别墅大盘的启动区，以豪宅形象定位出街 472亩KPI——豪宅别墅的核心价值体系 29栋 VS 39栋： 市场调研：600-800平米是青浦/佘山板块别墅主力成交面积，选择主流，稳妥入市 29栋 VS 39栋： 项目本体：600-800平米符合472亩土地现状 具体建议：39栋独立别墅 建筑风格建议：新中式风格 特征： 有传统中式民居如白墙灰瓦马头墙等的符号，但又不失现代感。 保留中式民居的私密的空间特征，强调简洁的线条感。 颜色素雅。 代表楼盘： 万科第五园、九间堂 建筑风格建议：传统中式元素的重新运用 功能构成建议——地下室娱乐和休息区分离 功能构成建议——地上一层 日常生活及客卧 功能构成建议——地上二层 奢享私密套房 舒适/豪华型别墅各功能区间常用面积配比（三间客卧/主卧套房/客厅/起居厅….) 意义 客户锁定：以居住为目的，重视别墅稀缺性而引发的价值提升 客户渠道：定向、定点推广 营销关键：做足展示 21栋开盘必备条件 21栋开盘必备条件 样板段（21套）展示的关键要素 会所的周边环境——有山有水，中式园林景观 海源别墅，立足新中式文化风景城邦根基，打造定级新中式创意豪宅，将中国古典大宅景观融于当代建筑，营造传承百年的私家“行宫”。 会所的功能建议——兼销售中心与客户体验馆 会所，是豪宅尊贵地位的体现，高档会所彰显小区主人的身份，所以会所的设计关系客户对整个小区生活的尊贵体验。 可以利用会所作为销售中心，降低重复投资成本，同时通过会所的展示，让客户体验到本项目整个472亩乃至4000亩的价值所在。 海源会馆——典雅、内敛、高贵是卖场应展示的特有气质 没有展板，没有任何营销工具 整个会馆给人展示的是一份惬意的生活，一处休闲、高雅、安静舒适的生活享受 唯一能够让人联想到这是个售楼部的道具是一个经过艺术处理的沙盘，它被做城一件工艺品，那里展示的是整个项目的长远规划，让长远规划来打动这些精明的高级商务人士 海源会馆——让茶道、民乐、垂钓来表现一种风云过后的宁静、平和 海源会馆——品牌联营 海源会馆——影视厅、建材展示厅 入口处的改进建议1——通过密植，加强社区的私密性 入口处的改进建议2——通过对道路系统的改进，增加社区的仪式感 入口处的改进建议3——通过对于入口的园林改进，体现社区的价值 入口处的改进建议4——增加体现文化与品味标签的小品 社区景观组团的建议——只进行草坪处理并提供专职的园林设计与施工团队 楼阶的修饰。 艺术化的塑造。 生活氛围的营造。 样板房庭院的建议2——加入体验示范行为 样板房庭院的建议3——以日式园林风格为主，体现文化品味标签 现有建筑的评价——细节处理不足支持本项目的千万级的定位 产品细节改善——窗的艺术 窗户是别墅的眼睛，眼睛是人心灵的窗户，之有精致的窗户才能打动客户的心情，同时要与建筑本身匹配 产品细节改善——建筑立面材料 建议社区内设置3－4个色彩组团，以形成区别，并增加空间的趣味性； 产