世联_房地产开发程序与税费研究.ppt

房地产开发程序与税费 中国的房地产开发程序 一、投资机会选择与决策分析 二、前期工作 1、开发项目的立项和可行性研究 开发项目的立项和可行性研究主要税费 2、取得土地使用权——集体土地征用和拆迁安置程序 集体土地征用过程中的主要税费 集体土地征用过程中的主要税费： 拆迁安置过程中的主要税费 国有土地房屋拆迁补偿费 集体土地房屋拆迁补偿费 城市房屋拆迁搬家补助费 拆迁标准租私房资助费 提前搬家奖励费 临时安置补助费（周转费） 停产停业综合补助费 一次性异地安置补助费 危旧房改造区内的拆迁安置补偿费 房屋拆迁管理费 房屋拆迁服务费 危改小区树木移植费 园林部门所有树木补偿费 国有取得土地使用权——划拨、招标、拍卖、挂牌出让等方式 取得土地使用权——招拍挂过程中的主要税费 防洪工程建设维护管理费 对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。 对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20元的标准征收。 对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。 土地权属调查、地籍测绘费 地籍测绘费占50%，土地权属调查费占50%： 1.党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元； 2.企业土地使用面积在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元； 3.事业单位按照以下规定征收：（1）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准；（2）差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过1万元； 4.城镇居民住房用地面积在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元； 5.农村居民生活用地面积在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。 地价评估费 资金占用费 土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付款期间内按月向出让方支付资金占用费。 收取标准：每月支付未付地价款额的1‰至2‰。 土地闲置费 1.征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值5倍的土地闲置费； 2.出让土地闲置的，征收相当于土地出让金10%-20%的土地闲置费（具体标准各地有所差别）。 3、确定规划设计方案获得规划许可 确定规划设计方案获得规划许可 工程勘察（测量）费 根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价 建设项目总投资估算额500万元及以上的工程勘察收费实行政府指导价 建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察收费实行市场调节价 工程设计费 根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价； 建设项目总投资估算额500万元及以上的工程设计收费实行政府指导价； 建设项目总投资估算额500万元以下的工程设计收费实行市场调节价； 建筑市政工程设计费 建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。 建筑市政工程按复杂程度分为：Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级三个等级。 三、建设阶段 1、开工前期准备工作 项目开工计划的审批与备案 交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、供热厂建设费、供电贴费 办理“四源”接用手续 设计单位出报批图、施工图 编制、报送工程档案资料 交纳档案保证金 办理消防审核意见表 审批人防工程 办理人防许可证 领取开工审批表 办理开工登记 主要税费（各地互有所差异） 城市基础设施“四源”建设费 市政公用设施建设费 城市基础设施建设费 地下水资源费 地下热水资源费 绿化补偿费 供电贴费 竣工档案保证金 防空地下室异地建设费 建材发展补充基金 城市基础设施“四源”建设费 市政公用设施建设费 城近郊100元/m2 远郊90-100元/m2 城市基础设施建设费 城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2 远郊收费低于近郊标准 地下水资源费：住宅9元/m2 竣工档案保证金：工程概算1%-3% 防空地下室异地建设费：1640元/m2 建材发展补充基金 工程概算的2% 住宅免交 2、工程建设招投标 办理招标登记、招标申请 招标通告 编制并核准招标文件、招标工程标底 标底在送审合同预算审查处确认 标底送市招标办核准后，正式申请招标 召开招标会 勘察现场 资格审批 编制投标书并送达 召开开标会议 开标，评标、决标 发送中标通知书 签订工程承包合同 工程承包合同报送审查备案 建设工程招投标 主要税费： 建设工程招投标管理费 建设工程监理招投标交易服务