世联_大连亿达_第五郡营销执行报告.ppt

第五郡2008年度营销执行报告 项目面临的宏观环境 24号文的出台，标志着中国住房制度发生结构性的根本变化，进入商品房与政策性保障住房并行的“双轨制”时代 国务院颁布“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”，目的在于实现住房商品化，社会化 房贷新政出台，全面紧缩行业银根，标志着国家对房地产行业的宏观调控转为以金融政策性手段为主 房贷新政之于房地产开发企业的要点：收紧开发企业融资渠道，防止开发企业盲目资本扩张 严格房地产开发贷款管理 对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款； 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款； 对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物； 商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。 商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。 严格规范土地储备贷款管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。 房贷新政之于购房消费者的要点：重点保障自住普通住房需求，抑制投资性及投机性购房需求 严格住房消费贷款管理 重点支持购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款； 购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%； 购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%； 已利用贷款购买住房、又购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高； 借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%； 不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款； 对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。 严格商业用房购房贷款管理 利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍； 对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 本次调控对于房地产行业的影响直接体现在对购房消费者的影响上 对自住型购房者的影响 首次置业者 此次新政严格区分了第一次置业与第二次置业的差别，与此同时对购买中小户型房产也有政策优惠，因此对首次购房者来说并不产生影响，仅存于心理层面的影响。虽然政策对房贷首付比例的提高是区别对待的，但是利率的不断增加，对于那些依靠住房贷款买房的普通购房者将面临更大的压力。 普通家庭改善型置业者 对于家庭有需求的置业升级人群来说，二次置业的压力将会很大，在连续加息的情况下，部分无力承担高还款额的购房者本来就已经放弃或延缓购置第二套住房。目前，在自住型购房群体中存有这样一部分人，他们因为平均居住面积较小、父母养老、子女上学或者工作变动等等客观因素，需要进行二次置业。根据“第二套房提高40%”的新政策，在打压投资投机人群的同时，无形中也为他们设置了一定“阻隔”。 富裕家庭改善型置业者 如有能力购买别墅或高档公寓的购房者大多资金实力较为雄厚，一次性付清的比例逐渐加大，提高首付对其影响也不大。 本次调控对于房地产行业的影响直接体现在对购房消费者的影响上 对投资投机型购房者的影响 由于目前政策表象上看，现有政策大纲确实能够达到抑制投资、打击投机的目地，同时亦能达到抑制上涨过快房价的“功效”。但是，由于政策细节还未出台，所以，也有可能会出现投资者“钻”政策“漏洞”的“嫌疑”。使他们“扬长避短”，通过部分受政策影响较少的非交易融资贷款，转换投资渠道与手段，最终达成他们投资的“目的”。 投资者的贷款成本以及持有成本将出现大幅上升，投资收益及投资积极性都将受到极大打击。 例如，以投资一套总价95万元，贷款期限20年的房子为例 在新政的影响下，各购房群体的消费行为是不同的，大前提是都在进行观望 在新政之下，仍然在继续进行购买的，是那些十分迫切需要房子的人，完全的刚性需求，使这群人没有时间