金地宁夏海原苏宁房地产项目可行性研究报告33页2011年.docVIP

可行性研究报告 完成日期：2011-5-21 目录 第一部分 项目总论 3 1.1项目背景 3 1.2项目概况 3 1.3日常生活配套 4 第二部分 市场研究 5 2.1海原宏观环境分析 5 2.2经济运行的基本态势 7 2.3经济分析·整体状况·城市配套建设·居民收入与支出情况 14 第三部分 海原市宏观房地产市场分析 23 3.1各区域楼盘的特点 26 3.2市场调研数据汇总 27 3.3区域市场目标客层研究 27 3.4可类比项目市场调查 27 3.5项目SWOT分析 28 第四部分 项目开发方案 30 4.1项目规划 30 4.2项目整体规划说明 30 4.3项目地块特性与价值分析 30 第五部分：收益测算 31 第六部分 项目综合评价与结论、建议 33 6.1综合评价 33 6.2结论 34 第一部分 项目总论 1.1项目背景 本项目由宁夏苏宁房地产开发有限公司，针对、亩土地的商业项目开发可行性进行市场论证分析。该项目宗地属，为商业综合项目。在最终的市场定位和产品定位报告书提交前，根据所掌握的项目情况，结合宁夏金地伟业地产顾问机构在全国范围内的项目策划操盘经验及前期市场调研结果，就所委托项目的市场做出可行性报告。 1.2本项目宗地位于东侧，总面积亩。该地块位于，与相邻，属于地产分布的东部区域，距离、较近。宗地地理位置较好近年来，随着地产开发的逐步拓展规划建设，此区域作为的重要商业地产密集版块，日益得到消费者的重视和青睐。所处区域将成为最具商住潜力的城市开发地带之一。 地块四范围：东临主干道，路，南面紧邻项目近似，周边主要有道路和城市建设用地构成，。 本项目位于部，交通大动脉；周边交通便利，到达各繁华地段十分顺畅。◆教育 中学 2公里以内 一中 海原县职教学 ◆医疗 1公里以内 配套部分小结：该项目所处区域是海原县来才逐渐兴起的新兴房地产项目开发区块。目前项目近前大约500米半径范围内，市政配套设施相正逐步完中，部分企业也在投入使用但中，区域内已有大量的保障性住房人群，为后期城市的发展垫底了良好的基础。 第二部分 市场研究 2.1海原宏观环境分析 海原县概况 自然环境·地形与气候·行政区划·经济 海原县位于宁夏回族自治区中南部，地处宁夏中部干旱带，隶属宁夏回族自治区中卫市，地理坐标为东经105°09′—106°10′，北纬36°06′—37°04′。县境东与固原市原州区相连，南与西吉县接壤，西临甘肃靖远县、会宁县，北濒中卫市沙坡头区、同心县。境内有南华山、灵光寺等旅游景点。 该县地处黄土高原西北部，属黄河中游黄土丘陵沟壑区。境内丘陵起伏，沟壑纵横，六盘山余脉（南华山、西华山、月亮山等）由南向北深入境内，形成西南高、东北低的特殊地形，南部以南华山主峰马万山为最高，海拔2955米，是宁夏南部最高峰。这一地区地势高寒，雨量较多，有少量天然次生林零星分布。东部以清水河防地兴隆乡李家湾最低，海拔1366米，地形平坦、土层深厚、土质较好。中部为梁峁残塬地带，其间丘陵起伏，沟壑纵横交错，植被稀疏，水土流失严重。总土地面积中，黄土丘陵占66%，土石山区占1.6%，塬地占4.4%，河谷川地占20.9%,，山地占7.1%；天然林地4 .36万亩，天然草地260万亩。 海原县辖3个镇21个乡。根据第五次人口普查数据，全县总人口343960人，其中：海城镇 34100人、李旺镇 25941人、兴仁镇 18978人、史店乡 15381人、双河乡 7910人、高台寺乡 14143人、西安乡 22328人、树台乡 22764人、罗山乡 8755人、关桥乡 14206人、盐池乡 6249人、徐套乡 6623人、蒿川乡 8195人、兴隆乡 15480人、高崖乡 18604人、郑旗乡 20304人、罗川乡 7782人、贾塘乡 15668人、曹洼乡 10055人、九彩乡 10177人、李俊乡 10597人、杨明乡 8397人、红羊乡 11322人、关庄乡 9154人、涵养林虚拟乡 847人。2001年撤销固原地区，设立地级固原市，海原县属固原市管辖。2003年12月31日，国务院（国函[2003]139号）批准将固原市的海原县划归中卫市管辖。2004年2月10日，海原县整建制划入新成立的中卫市管辖。2005年底，全县总人口386776人，其中农业人口占92.6%、非农人口占7.4%；其中回族占70.4%，汉族占28.8%。人口密度70人/平方千米。2006年，海原县面积6979.2平方千米。总人口38.67万。辖4个镇、14个乡，165个行政村。县人民政府驻海城镇。面