论文：浅析房地产开发企业的纳税筹划精选.doc

浅析房地产开发企业的纳税筹划 摘要： 随着经济的发展和企业的成长，纳税筹划成为房地产开发企业税务管理的核心内容。纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税后负担，还在于提高企业的税后净利润以及企业价值的稳定增长。房地产开发企业在进行纳税筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑，只有这样才能够充分发挥纳税筹划的作用。 房地产业是关系到国计民生的重要支柱产业，对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，我国经济的高速增长带动了房地产行业的快速增长。房地产行业经过近二十年的发展已日趋成熟。但近年来，房地产开发行业在纳税方面的问题层出不穷，社会公众和舆论开始纷纷指责企业的违规行为。随着税收征管环境越来越严格，税务机关内部责任落实逐步明晰，以往仅仅依靠和政府或税务部门搞好关系来处理纳税问题的做法已很难奏效。当前，房地产开发企业的税务管理工作就显得尤为重要。 企业的税务管理是运用管理手段，制定各种制度对公司的经营过程加以控制，达到规范行为，规避税收风险的目的。企业税务管理工作的核心是纳税筹划，企业其他的税务管理活动最终都是为了实现纳税筹划，实现企业的战略目标。成功的税务管理为纳税筹划奠定基础，纳税筹划的顺利进行依赖良好的税务管理。 一、纳税筹划的基本理论 （一）纳税筹划的概念 纳税筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事先选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业策划行为。 （二）纳税筹划的目标 企业纳税筹划目的不是单纯追求减轻税负，而是要与企业的经营活动融合后，成为企业战略管理中的关键因素，从而实现涉税零风险、纳税成本最低、获得资金时间价值最大化、维护企业合法权益等目标。 （三）纳税筹划的技术 纳税筹划是一项复杂的专业工作，政策性比较强，只有对税法进行准确理解和深刻分析，从不同角度找出策划点，结合企业客观情况，总运用多种技术手段，才能实现纳税筹划的目标。常用的纳税筹划有免税技术、减税技术、税率差异技术、分劈技术、扣除技术、抵免技术、延期纳税技术以及退税技术等。在具体操作中，每一个方法都不是固定不变的，而是可以相互转化的。 二、土地增值税的纳税筹划 我国现行税制中，涉及到房地产行业的税收主要有11种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税、耕地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税和城市维护建设税。根据税制改革的进程，国家将把与房地产有关的现行各种税费加以改革，征收物业税。 在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税所占比重最大、税制特殊，纳税筹划效果最为明显。土地增值税纳税筹划技巧主要有以下三个方面： （一）收入的纳税策划 在计算土地增值税时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额，因为它既是计税基础，也是确定税率的重要因素。增值额是纳税人转让房地产所取得收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果在不违反相关法规的前提下在转让房地产过程中使收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然就会节省税款。 1、降低销售价格 控制增值额的一种方法是适当降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值额自然降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，需将减少的销售收入与因控制增值额而减少的税金支出相比较，从而做出选择。 2、分散销售收入 一般常用的方法就是在转让房地产时将可以分开单独计价的部分从整个房地产售价中分离，从而分散转让收入，以减少房地产部分的增值额，达到免征或少征土地增值税款。当然，这其间会伴随产生营业税或增值税，相比较而言，后二种税负远比土地增值税轻，可实现纳税支出在合法合理的前提下避重就轻的目的。 3、代收收入的纳税筹划 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计20％的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税时不允许扣除代收费用。因此，在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。 （二）扣除项目的纳税策划 房地产开发企业可利用扣除项目进行纳税筹划。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目