资产评估PPT课件第二章 资产评估的基本方法第三四节 收益法 资产评估方法的比较和选择精选.ppt

　例：有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金用什么指标来算？　　 可以用实际收了多少租金，比如说每天每平米3元，3元/天×面积＝实际收益；但也不一定用实际的每天每平米收3元来算，而是根据同档次的写字楼，在所处的地理位置一样的情况下写字楼的租金而定。假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于5元是公允的，则不能用实际收的3元而是用客观的5元来计算。 * （二）折现率 1、折现率的基本含义 　　 从本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 2、折现率的估算方法 　　（1）折现率＝无风险报酬率+风险报酬率　　 同期国库券利率 综合考虑各种风险因素进行判断 行业风险、经营风险、财务风险、其他风险 * （2）无风险报酬率　　指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得（事实上，就是没有风险）的投资报酬率。实务中，可以使用同期国库券利率或者银行存款利率。 　 （3）风险报酬率　　根据所投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险测算这项交易所承担的风险。 * 3、资本化率与折现率的关系：　 （1）在本质上是没有区别的，都表现为一种投资收益率。　 （2）二者适用场合不同。　　习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（r），用于有限期预期收益折现；资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（r）。　　（3）二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。　　 在评估中如果把未来有期限的收益折为现值，这个过程所采用的投资报酬率叫折现率。比如明年的10元相当于今年的多少钱？解决这个问题就要考虑一定的折现率，如果说折现率是10%，明年的1元，在今年则不到1元，因为有10%的利率，那么就相当于今年0.9091元。　　 资本化率则是说把未来无期限的永续的收益折现计算现在价值。假如以后每年都有1000元的收益，由于是定额的，则叫年金，又由于它没有期限，所以是无期的，要计算它的现在价值。此时折现率就是资本化率。 * （三）收益期限 1、基本概念 收益期限通常指收益年限，是指资产能够给所有者带来未来的预期收益的期间，通常以年表示。 2、收益期估测方法 （1）以法律、法规的规定时间为基础进行估测； （2）以合同规定的时间为基础估测； （3）根据产品寿命周期进行估测； * 七、收益法的评价（见P42） （一）优点 1、能真实和较准确的反映企业本金化的价值； 2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。 （二）缺点 1、预期收益额预测的难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响； 2、在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。 * 第四节 资产评估方法的比较和选择 一、资产评估方法之间的关系 （一）资产评估方法之间的联系　　评估方法是实现评估目的的手段，评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。　　1、 一般目的相同：即都是为获得令人信服的、公允的资产评估价值。 2 、具体方法互通：例如，收益法运用中，通常会对成本和市场销售数据进行分析；而在成本法中，有经常用到折现率和本金化率。 * （二） 资产评估方法之间的区别 1、 评估思路不同 2、 所需资料不同 3 、前提条件不同 4 、评估效率不同 5、资产价值的表现角度不同 * 二、评估方法的选择需考虑的主要因素（P43） 1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应； 2、资产评估方法的选择必须与资产评估对象相适应； 3、资产评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约； 4、资产评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑。 * 完成本章练习题 * 第三节　收益法　 收益法的概念及理论依据 收益法的基本思路及适用的前提条件 货币的时间价值 收益法的评估程序 评估的基本方法 收益法的基本参数 收益法的评价 * 一、收益法的概念及理论依据 （一）概念：收益法又称收益现值法、收益还原法