商业体量预测方式.pptVIP

1 本项目商业整体定位：打造特色的旅游商业街区和商业活力极，并成为通山的区域商业中心，同时满足社区商业的要求 形态： 街区+节点式商业 旅游商业 社区商业 景点内或周边，以游客为服务对象 社区内，以社区范围内的居民为服务对象 商业分类 分类释义 区域商业 城市内，以一定区域内的居民为服务对象 商业整体定位 1 2 社区商业：经测算本项目规模为1.3-1.5万平米 要素 市级中心商业区 区域性商业区 居住区级商业 规模 30万㎡以上 10万㎡左右 2.5万㎡以下 区位 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 大型住宅小区，人流集中交通便利 客流量 日人流量50万以上 日人流量25万以上 居住人口5000以上 核心客户群 全市居民与办公工作人员、旅游者 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内居民 中国一般城市居住区商业设施配建指标 类别 居住区 本项目 人均商业服务建筑面积 0.7-0.91㎡/人 10080-13104㎡ 合理服务半径 800-1000米 800-1000米 国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1 （商业面积：住宅面积） 由此估计本项目合适的商业体量约为14787 ㎡ ——A.C.PERRY：邻里住区理论 项目按4800户估计，按3人/户计算，整体居住人口约14400人； 城市新区，周边商业较缺乏，本项目商业体量可以适当预留 按照社区型商业标准， 本项目适合的商业体量大约在13000-15000平方米左右。 商业体量定位 2 3 区域商业：按照商业饱和度法测算，区域可支撑的商业面积为3.3万平米 区域消费人群=16.13万人x0.5=8.065万人 注：通山2009年城镇人口数为16.13万，区域消费人群按照50%计算。 C（潜在客户人口） RE（年平均购物额） IRS（商圈饱和度） RE（2009年平均购物额）=6185元 注：商业消费额=食品+衣着+家庭设备+娱乐教育文化服务等 取商业经营保本值：IRS= 1.5万元\平米 注： IRS1万元\平米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损。 IRS=1.5万元\平米时，商业经营场所一般处于保本状态。 IRS2万元\平米时,商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润越高 IRS（商圈饱和度） =C（潜在客户人口）x RE（年平均购物额）\RF(同类商业面积） RF（区域支撑的商业面积） =C×RE\IRS =8.065x0.6185\1.5 ≈3.3万平米 商业体量定位 3 4 根据旅游旅游带动的商业规模大概有6666平米 项目 总建面（万平米） 所在区位 所在景区游客量(万人次\年） 张家界溪布街 7万 张家界武陵源区 1900 阳光100西街广场 3万 桂林阳朔西街叠翠路 720 乌镇第一坊 2.2万 嘉兴市乌镇西栅景区正入口 700 根据表格数据，得出旅游商业总建面：所在景区游客量=1：270 按照旅游商业的一般规律，得出本项目的旅游带动的商业量为6666平米 通山县2009年游客量达180万人次 商业体量定位 4 5 本项目商业总体规模设置在3-4万平米较为合理 3.3万平米 旅游商业 社区商业 商业分类 区域商业 本项目商业总规模为3-4万平米 6666平米 1.3-1.5万㎡ 商业面积 商业体量定位 5