零协-百仕达喜荟城商圈居民消费结构与需求现状报告[简版].pptVIP

百仕达喜荟城商圈及居民消费需求与结构调查报告 深圳市零售商业行业协会 2009年8月 第一部分 商圈基本情况介绍 商圈范围图示 核心商圈基本情况 片区规划：根据商圈范围内的规划可知，居住区是各大片区的主要定位。 总面积：8.5平方公里 所属街道办/社区：翠竹街道办、东晓街道办、莲塘街道办、黄贝街道办 人口总数：78.7万人 小区数：173个 小区居民数：27.64万 总零售商业(仅包括超市、百货与购物中心等三种业态）面积：10.53万平方米 大型专业市场面积：5.95万平方米 总餐饮面积：4.59万平方米 总休闲/娱乐场所面积：2.69万平方米 写字楼（包括商住两用）/厂房总数量：60栋 商圈零售业状况 按包含专业市场的总零售商业面积16.48万平方米计算，本商圈人均商业面积为：0.60平米/人，低于全市人均1.0平米/人。 片区流量状况 根据观察员记录，按惯例公交车和小车分别按照每辆20人和1.5人计算： 经过该片区的工作日日均为38.8万人次、双休日日均为35万人次； 东湖公园工作日日均客流量为2847人次、双休日日均客流量为6324人次。 翠竹公园工作日日均客流量为1824人次、双休日日均客流量为4050人次。 居民购买力 第二部分 商圈居民消费结构与需求现状 居民结构1 家庭结构：商圈内家庭平均人数为2.58人，具有相对稳定形态的家庭结构占比为43.56%。 生活形态：具有较高消费意向且具备消费能力的群体占比为45.06%。 居民结构2 居民结构“三高”（高收入、高知识、高职务）特点明显。 居民消费结构 核心商圈居民在餐饮、休闲/娱乐与购物月总消费支出为：2902元，其中： 餐饮消费金额为：870元 休闲/娱乐金额为： 447元 购物金额为： 1586元 居民购物消费特征 居民在购物中心的消费倾向 前往喜荟城的消费倾向 各片区均有超过40%的群体对前往喜荟城购物中心购物持肯定态度。 第三部分 竞争状况 商圈内竞争状况 商圈外竞争状况 2009年以来，商圈居民77.49%去过购物中心，其中43.85%是最近一个月内曾去过；主要前往的购物中心以罗湖、福田区的大型购物中心为主，包括万象城（23.40%）、金光华广场（23.30%）、中信广场（15.43%）等。此外还有COCOPARK、益田假日广场、海岸城、花园城市广场、中心城、保利文化广场、购物公园、京基百纳等几乎深圳所有的购物中心，并包括部分香港的购物中心。 第四部分 综合分析 综合分析 优势 （1）区位优势 公交线路密布，多条地铁线经过该片区，根据目前深圳运行地铁同类片区日均客流量估计，日均单向人流量接近1万人次。 （2）项目可塑性强 本项目为6万平方米商业新空间，具备营造大型商业中心的条件。 （3）市政配套优势 本项目所在的地段与东湖公园，翠竹公园仅有一步之遥。 （4）市场互动 写字楼、专业市场，易产生产业的互动，人流的互动。 （5）客源优势 商圈总人口将近80万人，人居氛围浓厚。而该片区内的人流量大，日均人流量超过35万人次。 劣势 （1）非传统商业中心 本项目所在地的各种商业设施与罗湖区其他成熟的商业片区（人民南、东门等）相比，综合商业设施比较缺乏，较难形成超广域商圈。 （2）缺乏商业氛围 本项目所在地是位于罗湖区的太宁路，虽然罗湖区得到了长期的发展，但在太宁路上还是一片空白，资源主要分布在翠竹路及其以西的区域内，所以项目所在地的商业氛围相对缺乏。 （3）配套商业设施不足 罗湖区的娱乐、休闲设施主要分布在翠竹路和爱国路上，而项目所在地的配套设施则显得比较不足。 机会 （1）商业规划 深圳市已经对商业网点布局进行了详细规划，经过长期的发展，本项目所在片区的商业用地已经极其紧缺，因此本项目完成后，其他商业网点进入的可能性不大，今后的竞争对手不多。 （2）无竞争对手 在本项目所在地，目前除了几个大型百货超市外，没有购物中心，这对新建购物中心是一个良好的机遇。 （3）商圈居民私家车保有量高 随着居民收入水平的提高，拥有私家车的人越来越多，商圈居民私家车保有量高，使更多居住在相对较远的居民可以方便的到达购物中心。 威胁 （1）片区外的购物中心 在片区外的购物中心存在的时间长，消费者对它的认知度高。尤其像中信广场、万象城等购物中心，在消费者心中的地位较高，是许多上层人士购物的首选之地。并且随着深圳市基础建设的不断完善，居民到其他地方都很方便。由此会导致一部分的客源外流。 （2）消费观念限制 受国际大环境的影响，居民消费群体出现了一种偏节制和自律的新动向，这种影响会持续多久，而且其对居民收入、消费心理、消费形态的影响会持续多久还不得而知，所以居民的消费观念