竣工商品住宅面积大幅增加为何房价一路攀高柴志春.pdf

竣工商品住宅面积大幅增加，为何房价一路攀高？ 柴志春 一、问题 1998 年，国务院明确提出停止住房实物分配、实行货币分房的一系列新政策，引发了 住宅市场繁荣和发展。数据显示，一方面，竣工商品住宅建筑面积年增长率远大于城镇人口 年增长率,人均新增竣工商品住宅建筑面积逐年递增,新增城镇人口人均新增竣工商品住宅 建筑面积持续快速升高，2006 年新增城镇人口人均竣工新增商品住宅建筑面积高达 30 平方 米。另一方面，住宅价格仍持续攀升（见图 1）。 1 图 商品住宅基本情况 / / 元 平方米 平方米 人 35.0 3500 30.0 3000 25.0 2500 20.0 2000 15.0 1500 10.0 1000 5.0 500 0.0 0 8 9 0 1 2 3 4 5 6 9 9 0 0 0 0 0 0 0 年 9 9 0 0 0 0 0 0 0 1 1 2 2 2 2 2 2 2 城镇新增人口人均新增竣工商品住宅面积 商品住宅平均销售价格 注：数据来源于2007统计年鉴。 二、原因 为何会出现这种奇怪现象？研究发现，在竣工商品住宅面积增加的情况下，房价仍一路 攀高的主要原因有三个：第一是由于民生住宅需求旺盛；第二是投机性需求推波助澜；第三 是地方政府经营城市的冲动为房地产业的膨胀创造了环境。 （一）民生需求的迅速发育是房价上涨的基础 一方面，在 1998 年住房制度改革的政策背景下，城市人口的急剧增加，实际上是房地 产市场扩大的基本支撑力量。近年来，在城镇化和工业化进程中，大量农村人口迁移到城镇， 显然形成了对住宅需求的扩张效应。1998 年至 2006 年，城镇人口增加 1.61 亿人。我国城 镇化水平 1998 年为 33.35%，2006 年为 43.90%。城镇化水平每提高 1 个百分点，城镇人口 增加约为 1526 万左右。很显然，城镇化的加快发展与农村劳动力的大规模转移将极大增加 对住房的首次需求。另一方面，居民住宅消费结构升级带来的改善型需求。随着经济发展和 个人可支配收入的提高，居民不仅对住房需求的数量越来越大,而且对住房