任志强讲座--趋势与政策.pptVIP

北京市华远集团 总裁：任志强 2011年5月7日 2011年宏观经济预测 估计2011年GDP增速在9%左右 2011年全社会固定资产投资投资增速将重新回到正常状态，估计名义增速在20%左右 消费需求增长将回归正常，估计2011年社会消费品零售额实际增速与2010年持平，名义增速在18.1%左右 2011年我国出口增速难再有较大的提升，很可能要低于2010年，乐观估计则与2010年持平 2011年CPI升幅为3.2% 根据CPI预测模型，2011年CPI升幅为3.2%。受翘尾因素的影响，2011年上半年CPI升幅要高一些，下半年CPI升幅会有所回落 3月份，70大中城市中1/3左右城市房价出现回调或停止上涨 3月份，70大中城市中有大约50%的城市房价涨幅减小。一线城市中除上海二手住宅价格涨幅与上月持平外，其他城市的新建住宅价格环比涨幅和二手住宅价格环比涨幅均低于2月份 3月份，70大中城市中有21个城市新建住宅价格稳中有降，比2月份增加了7个；有26个城市二手住宅价格稳中有降，比2月份增加了6个 一二线城市房价调整幅度大于三四线城市 3月份，一二线城市中二手住宅价格稳中有降的城市数量多于三四线城市 35个省会城市和计划单列市（代表一二线城市）中，有16个城市二手住宅价格稳中有降，比另外35个三四线城市中二手住宅价格稳中有降的城市数量多6个 多数区域核心城市二手住宅价格回落 在我们监测的七大区域核心城市中（长三角区域的上海、珠三角辐射区域的广州、首都圈辐射区域的北京、中部区域的武汉、西南区域的成都、西北区域的兰州、东部区域的沈阳），3月份，除上海和沈阳外，其余5个核心城市二手住宅价格均出现环比下降 2011年2季度房地产市场形势预测 2011年房地产市场形势预测 在影响房地产市场供求两方面的因素作用下，我们维持“2011年房地产市场基本平稳”的看法: 2011年房地产市场需求保持增加 伴随市场供应量上升，预计2011年房地产市场需求总体将保持小幅增加 2011年房地产市场供给继续增加 预计商品房屋新开工面积的增幅将会回落 保障性住房建设将继续加大建设力度 2011年房价保持基本稳定 在“稳物价”的政策环境下，不排除少数月份出现房价回落的现象 居民家庭住房面积总体得到改善 城镇居民家庭拥有第二居所的比例明显提高 未 来 发 展 空 间 中国与主要国家经济发展水平的比较 中国与主要国家城镇化率水平的比较 世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（2004年） 中、日、韩住房建设投资规模高峰阶段的比较 城镇居民家庭人均可支配收入和居住水平的关系 城镇人口和城镇化率变化趋势 城镇户均人口变化 2004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善 决定城镇住宅需求增长的因素及其影响 不同发展轨迹城镇新建住宅量比较 决定市场未来的条件 家庭分裂速度 城市化率 成套住房率 经济增长率 城市再改造能力 2000—2010 我 国 房 租 变 化 特 征 我国：2007年末-2008年上半年、2010年通胀水平明显上升，同期房租出现较快上涨。 英国：1988-1992年，高通胀伴随住房租金快速上涨，住房租金与物价长期变化趋势相同。 日本：1975-1981年，高通胀和住房租金快速上涨，住房租金与物价长期变化趋势相同。 香港：1988-1994年，高通胀和住房租金快速上涨，住房租金与物价长期变化趋势相同。 我国1998年以来地价和房价变化 2000—2010 价 格 变 化 的 四 个 特 征 1、房价持续上涨 70个城市：76.8% 商品住宅：86% 二手房：96% 年均涨幅：8% 2、房价的上涨快过房租 70个城市租金：21% 住宅：41% 3、地价上涨快于房价 70个城市：123% 住宅：163.5% 普通：174% 4、房价上涨快于收入增长 未来走势判断 经济增长、城镇化、人口结构三大影响因素 经济不出现危机，持续上涨 加大供给满足城镇化需求，涨幅与收入同步 调整税收制度，适应人口结构变化 中 国 的 房 地 产 税 中国的房地产税历史 1951年1月3日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》 1986年10月1日，国务院经人大授权恢复征收，“城市房地产税”个人住房免征 中国的房地产税（直接税） A、保有税 房产税 城乡土地使用税 房地产保有税 不动产税 财产税 定期不动产增值税 其他：规划税、特别土地税、建筑地税、未建筑地税、不动产资本价值税 房地产税收入在总税收收入中的比重 部分OECD国家房地产税收入占地方税收收入的比重及其变化 房地产税收收入占税收收入总额和地方财政收入比重 流转环节房地产税收收入占总税收收入及地方财政收入比重 2004至2