北京房地产市场发展研究报告122p.pdfVIP

中国指数研究院 中国房地产指数系统 2012 年北京房地产市场发展研究报告 2012 年 2 月 22 日 目录 摘要 1  一、  经济环境：经济增速放缓，物价水平仍然较高3  二、  政策环境：调控措施严厉程度高于全国 13  1. 全国政策：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化13 2. 北京政策：严厉程度高于全国，政策更具体多样16 三、  市场分析：住宅市场量价出现调整，商办市场供不应求 19  1. 商品房市场：供需均有所下降，价格基本保持稳定 19 2. 住宅市场：下半年量价齐跌趋势显著，刚需为市场主力25 3. 写字楼：供应量仍处于低位，销售价格与租金继续上涨80 4. 商业用房：供不应求依然严重，售价租金均有上涨 89 5. 二手房市场：受影响大于新房，部分区域降价明显 99 四、  土地市场：量价齐跌，出让金总额下降，寒冬来临102  五、  开发企业：多数房企业绩下滑，市场集中度提高 111  六、  市场展望：鼓励自住需求，企业降低市场目标117  1.  政策趋势：坚持房地产调控不动摇，自住性需求得到鼓励 117  2.  房产市场：量价调整继续，近郊小户型产品继续成为热点 118  3.  土地市场：推地以配套保障房为主，成交量与金额继续下降119  4.  企业表现：拿地减少，推盘更加谨慎，降低业绩目标 121  研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据， 主要研究成员： 中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 葛海峰 何田 潘雪佳 刘水 师洋 吴珊 张婷 张静 段秀娟 李晶 李森 雷京 王娜 荣 晨 贾静 张红莉 刘丽杰 李映雪 安戎 陈茜 周萱 王亮 蒋云峰 苑承建 白彦军 何平 高静 张英 赵丽一 杨德磊 赵玉国 中国指数研究院各分院：汪勇 张志杰 刘海波 刘宣 张化学 薛玲 贾艳伟 胡佳娜 罗勇成 陈晟 林建晖 张伟 周瑞蓉 钟 文辉 高院生 陈雯 郭雨明 杜丙国 李力 胡超 丁晓 张晓伟 陈佳 邓永乐 黄雪 钱慧群 朱柏润 2012 年北京房地产市场发展研究报告 摘要 一、 宏观环境：经济增速放缓，房地产调控政策严厉程度引领全国 2011 年，北京市经济继续增长，人民收入水平进一步提高，但 GDP 增速放缓至 8.1% ，处于各省市较低水平，也低 于全国 GDP 增速 9.2%；产业结构逐步优化，第三产业占比继续上升；CPI 为近十年来最高 5.6% ，九年来首次高于全国 水平（5.4% ），但四季度以来涨幅有所放缓，年底降至 4.4% ，物价水平得到基本控制；固定资产投资增长 13.3%，基本 与 2010 年持平，但远低于全国水平 23.6%；国内消费需求增速下降，贸易逆差进一步拉大。 在全国房地产调控持续加码，商品房限购限价、保障房供应配套、货币政策等各方面措施进一步落实的同时，北京作 为首善之都，调控政策在严厉程度上更高于全国，“外地户籍人群纳税五年方能购买”给市场带来显著影响。另一方面， 北京的调控政策更具体多样，其中保障房建设计划超额完成，新增贷款占房地产开发贷款新增额比重过半。 二、 市场分析：住宅市场量价出现调整，商办市场供不应求 (1) 总体表现：销售面积降至近年低点，价格上涨势头得到遏制 北京住宅市场成交低迷，价格涨势得到控制，写字楼及商业用房市场则供不应求，销售价格继续上涨，同时空置率下 降，租金上涨。价格方面：商品房销售均价近年来首次下跌，微跌 0.1% ，其中住宅的跌幅更大，均价下跌 1.9%，是近 三年来的首次下跌，超过 2008 年跌幅，下半年价格调整趋势更加明显；写字楼及商业用房价格均连续第二年上涨，涨幅 分别为 9.0%及 8.9% ，绝对水平达到或接近近年来最高。需求方面：商品房销售面积和金额均下降，其中住宅降幅最为 明显，已跌破2008 年低点；写字楼及商业用房成交量均有所下降，主要受近两年可售资源减少影响，但降幅均小于供应。 供应方面：