御翠园地产2016年营销大纲汇.ppt

满洲里·御翠园2015年营销大纲 满洲里销售部 2015年10月 * 目 录 市场分析 定位分析 宏观市场分析 竞品案例分析 项目分析 推售策略 第一章 第二章 第三章 第四章 项目区域分析 项目情况 客群分析 价格定位 形象定位 推售计划 执行策略 【满洲里房地产市场概述】 2009年以来，满洲里外贸经济低迷，当地政府大力促进房地产业的发展，形成每年大规模的房地产开发总量，2012年至2013年均保持在43万平米可预售面积，但是随着房地产项目去化的不断下滑，2011年至2014年，房地产开发投资从18.9亿元逐年递减至8.9亿元。 满洲里当地人群的重复购买和刚性需求是当地房地产销售现状，因此挖掘本地购买人群是满洲里房地产项目主要营销方向。但由于整体市场市场存量房增加和大量团购项目、棚屋区项目的出现，以及部分企业资金紧张状况，造成住宅产品价格下降的态势。而且持续经济的低迷造成外来商业人口的流失以及当地新生代人口的出走，造成市场购买人群不足。 【满洲里竞品情况分析】 在满洲里房地产市场普遍下滑的态势中，满洲里现有的在售开发高端产品项目情况如下（另附满洲里地产项目分布图）： 项 目 产 品 价 格 情 况 碧桂园 双拼别墅（280-420）㎡ 3500-4000元/㎡ 道北东湖路区域，别墅2014年至今开发29栋双拼，去化60%左右。 岚湖居 复式（224、236、261）㎡ 5300元/㎡ 2012年二期开盘48套，至今剩余14套。 尚都国际 联排（260-303）㎡ 双拼（340-350）㎡ 复式（230-280）㎡ 联排：4180元/㎡ 双拼：4880元/㎡ 复式：3660元/㎡ 联排和双拼2012年一期开盘12栋双拼，56户联排至今去化不足50%。 新元国际 复式：177-287㎡ 3500-4000元/㎡ 主要为多层和高层一二层复式，内部预留，基本去化完毕。 海德公园 双拼别墅:350-430㎡ 2700元/㎡ 2012年开售至今未销售。 【满洲里竞品情况分析】 御翠园 【满洲里竞品情况分析】 满洲里地区高端物业产品价格偏低，去化时间较长，其主要受整体地产市场价格较低以及产品附加值不高影响。 从项目去化来分析：岚湖居影响客户够买主要因素在于产品、地段、物业；碧桂园在于价格、学校等综合性价比；尚都国际则是去化周期较长，且内部价格较低；新元国际主要为内部预留房源（企业与政府关系较好，主要以政府团购和内部去化为主）；海德公园在满洲里道南外环，位置不被高端人群所认可，因此无法形成去化。 小结： 【项目区域分析】 御翠园项目为大中华国际集团（满洲里）有限公司开发的国际新城中的居住部分，国际新城总占地2000亩，一期项目占地950亩，建筑面积近68万平方米，其中包括五星级酒店、购物广场、演艺中心、高档会所、别墅区、花园洋房、幼儿园、国际学校等。打造人文居住、生态公园、商业服务、主题游乐、酒店会议五大板块，呈现5A生态风景区、国际时尚商业购物区，配套双语幼儿园及国际学校，体现王者风范，殿堂级的高品质生活。 御翠园项目位于满洲里市北区，华山街以北，世纪大街以西，301国道南侧，现开工建设为一期工程第一标段，以双拼产品和特殊联排形式的合院产品为主，共计36栋并已全部主体封顶。 项目简介： 【项目区域分析】 御翠园 公园 商业核心区 御翠园项目位于满洲里道北最北端居住区域，南侧为满洲里兴建的市政健身公园和新十二中学，周边环绕市政社区、政泰小区，正在新建社区诸多，如卡斯特小镇、学子家园、罗湖公馆、富江国际等。是满洲里道北最具发展潜力新兴居住区域。 距离城市核心商业区5分钟车程，周边路况较好，但公交线路暂无。且靠近城市北边边缘区域，北侧人烟稀少，较为荒凉。 区域情况： 新兴居住区 【项目现状】 御翠园项目自2014年8月动工至今，完成项目一期第一标段36栋建筑，其中包括，大双拼（2栋）、中双拼（4栋）、小双拼a（14栋）、小双拼b（12栋）和合院（3栋），共计35栋，91套，销售面积总计：27274.98㎡。会所一栋面积总计：1026.94㎡，并且均以封底。但自2015年7月停工以来，所预计今年装修会所中的销售中心和别墅样板间均已无法实现，而且现场道路硬化和主入口形象工程也均未实现。 【项目现状】 由于满洲里气候的原因和建筑队伍纠纷等因素，以上要求的工程进度，今年已无法实现，但为实现因此所要求实现工程形象进度，实现2016年销售任务，需在2016年4月底之前完成，为5月份销售蓄客和开盘做好前期准备工作。 因此销售部建议以上工程进度能在以下