海韵假日家园建设项目可行生研究报告汇.doc

目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 开发商概况 第三章 项目开发经营环境分析 一、2009年国内经济及房地产市场回眸 二、北海市房地产市场分析 三、有利投资经济形势成因分析 第四章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、北海新区区域分析 三、项目周边主要物业分析 四、北海东区消费者调查分析 第五章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 二、项目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第六章 项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第七章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议 第八章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第九章 项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算 五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 第十章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目开发经营主要风险及对策分析 第十一章 结论与建议 第一章?前言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。????? 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。????? 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。????? 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 （1）《城市规划法》 （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》及广西自治区、北海市制定的实施办法和其他有关规定。 （3）《国有土地使用权登记证》 （4）《北海市城市总体规划》（2002） （5）《北海市生态建设规划》 （6）《北海市国民经济和社会发展“九五”计划及2010年远景目标规划纲要》 （7）《北海市国民经济和社会发展第十个五年纲要》 （8）《广西壮族自治区消耗量定额》（2005） （9）北海市房地产价格信息及工程造价信息 （10）项目勘察设计文件 （11）《建设用地规划许可证》及北海市规划局审批的规划经济技术指标 （12）《国有土地使用权证》和项目开发前期策划定位书 （13）《项目总平规划》 （14）《建设工程规划许可证》 （15）《建筑工程施工许可证》 三、项目概况 北海海韵假日家园项目位于位于北海市北海大道与广东路相交的东南面，该项目总用地面积为4701.55　m2，总建筑面积约22170.73m2。该建设项目用地目前已经办理完成国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。该地块主要用途为商住用地，土地使用年限为70年，建筑规划设计为一幢二十一层商住楼及其配套的设施，计划建设期为一年。容积率4.0，建筑密度22%，绿化率30.02%。该项目规划设计时注重现代都市人的生活理念，利用滨海特色打造经典现代住宅理念，重视空间布局，居住环境绿化，实行智能化物业管理，为业主提供安全舒适的居住环境，并初步确定项目主要技术指标如下： 用地面积：4701.55M2 容积率：4 总建筑面积：22170.73m2 ④建筑密度：22 % ⑤绿化率：30.02% ⑥停车位112 本项目由北海龙安房地产开发有限公司北海龙安房地产开发有限公司是一家主营房地产开发，兼营物业、酒店管理业务的民营企业，北海市全面贯彻落实中央和自治区应对国际金融危机的一系列宏观调控政策措施，紧紧抓住国家促进投资、支持广西北部湾经济区开放开发的有利时机，深入开展“项目发展年”和“服务企业年”活动，经济增速过快下滑的势头得到抑制，全市经济运行出现了积极变化，经济出现回暖迹象。初步预计，季度主要经济指标完成情况为：地区生产总值1.27亿元，增长1.1%，排全区第位；财政收入.26亿元，增长2.3%，排全区第二位；全社会固定资产投资56.47亿元，增长60.81%，排全区第三位；规模以上工业增加值18.68亿元，增长29.99%；利用外资20万美元，同比下降84.02%；外贸出915万美元，增长.9%；社会消费品零售总额21.69亿元，增长18.24%；城镇居民人均可支配收入695元，增长7.49%；农民人均现金收入2126元，增长4.91%。经济运行的基本情况为： 、国民经济平稳较快增长。初步核算，季度，全市实现地区生产总值81.27亿元，同比增长15.7%。其中第一、二、三产业分别完成增加值14.30亿元、35.03亿元、31.94亿元，同比分别增长8.4%、24.1%、9.9%。三次产业对经