理财规划师第二章消费支出汇.ppt

第二章、消费支出规划 2.1 概述 一、家庭消费支出 包括住房支出、汽车消费支出、其他消费支出。 合理安排消费资金，避免过高的消费成本或造成财务危机。 二、金融市场对消费的影响 通过金融市场可以进行投资，获取投资收益、缩短积累时间。 也可以通过金融市场，融通资金。 三、收入、支出与财务安全和财务自由 1、三种消费模式 收大于支、收支相抵、支大于收。 2.2 制定住房消费方案 分析客户住房消费需求，选择适当的支付方式，根据因素变化调整支付方案。 一、购房目标 （一）购房面积 帮助客户选择适宜居住且经济上能够承担的住房。 不必盲目求大、无需一次到位、量力而行。 （二）购房环境需求 区位，考虑社区的生活质量、上班的距离、 子女上学、配套设置等。 二、购房的财务决策 （一 ）购房财务规划的基本方法 1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价 （1）可负但的首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限 （2）可负担的房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的比率上限 （3）可负担的总房价=可负担的首付+可负担的房贷 （4）可负担的房屋单价=可负担的房屋总价/需求平方米数 例：王先生预计今年年底全年收入为10万元，以后可每年增加3%，每年的储蓄比例为40%，目前存款为2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，王先生买房时准备贷款20年，计划采用等额本息还款方式。 求：首付可负担多少？可负担房贷是多省？可负担房屋总价为多少？ 解： 1、首付: 2、可负担的贷款数： 以第六年收入中可储蓄的金额作为年金，以贷款年数及利率计算的年金现值： 112551*（1+3%）=115927 115927*0.4=46371 年金为46371，利率为6%，期限20年，求现值？ 46371*11.47=531875 3、可负担的房屋总价 29万+53万=82万 4、贷款占房款的比例： =53/82=64.6%70% 如果是100平米，则可负担的房价为8200元/平米 2、按想购买的房屋价格来计算每月需负担的费用 例：王先生欲购100平米的房屋，一般价格在3000 —6000元/平米，7成按揭，分别求首付款、贷款额及每月支付贷款额（年息6%，20年）？ (1)30万房价 首付款=30*0.3=9万 贷款=30*0.7=21万 每月还款额=210000/（240期，0.005，年金现值系数）=1504.5元 （2）房款60万 首付款=60*0.3=18万 贷款=60*0.7=42万 每月还款额=420000/（240期，0.005，年金现值系数）=3009元 贷款购房房价控制在年收入的6倍以下，期限8-15年。 （二）其他要考虑的因素 1、契税 成交价的1.5%，非普通住宅3% 2、评估费 3、律师费 公积金贷款不需要，商贷要。 二手房贷款要公证，200元。 4、保险 公积金贷款不需要 商贷，采用财产抵押担保的，则购买房屋综合险。 5、抵押登记费 0.30元/平米（6元/平米） 6、印花税 商品房买卖合同，万分之五 个人购房贷款合同，万分之零点五 房屋产权证，5元/件 个人出租，租赁合同千分之一，不少于1元。 个人出售，产权转证书据，万分之五 （三）购房财务规划的主要指标 1、房屋月供款与月税前总收入的比率 不超过25%-30% 2、所有贷款月供款与月税前收入的比率 应控制在33%-38%之间。 五、住房消费信贷 （一）住房消费信贷的种类 个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款、个人住房组合贷款。 1、个人住房公积金贷款 （1）定义及特点 是以住房公积金为资金来源，向缴存住房的专项住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。 特点： A.各地住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，一般不超过30年。 B.贷款利率比商业银行住房贷款利率低。 C.提供一种担保方式作为贷款的担保 抵押加一般担保（购房契约） 抵押加购房综合险 质押担保（贷款银行的存单、经办的国债） 连带责任保证 D.贷款对象 当地购买自住房、在管理中心交存住房公积金的交存人和汇缴单位的退休职工。 E.提供的资料 合法的身份证件 住房公积金储蓄卡及借款人名单 合法有效的购买、建造、翻建或大修自有住房的合同或协议及其相关资料 购买住房首期付款证明或者建造、翻修、大修住房自筹资金证明 配偶住房公积金储蓄卡、身份证件、结婚证 稳定经济收入证明 房产抵押借款人还须提供房产证复印件 例：一位参加住房公积金制度的客户，拟申请个人住房公积金贷款，此人名下的公积金本息为6000元，上月公积金汇储额为150元，