苏州相城区蓝桂坊商业项目定位报告汇.doc

前 言 2 第一部分 苏州商业市场环境分析 7 一、面临的政策环境分析 7 1、政策执行年 7 2、开发商面临市场考验 8 3、对投机和投资的影响 8 4、房价保持稳定增长 9 二、影响商业发展的因素 10 1、人口的分布及变化 10 2、交通的分布及变化 10 3、轻轨一号线 12 二、商业市场供应分析 14 1、土地供应总量 14 2、分类型土地供应量 14 3、一级市场土地存量分析 14 第二部分 苏州商业市场发展现状 17 1、苏州市商业供应量较大，未来市场尤为激烈 17 2、苏州现有商圈分布格局 17 3、苏州商业分析 19 4、商业未来发展趋势 22 第三部分 区域市场分析情况--相城区 24 一、项目所处的市场背景 24 1、总体规划－苏州五大核心之一 24 2、区位优势－苏州的北大门 24 3、地理环境 24 4、娱乐休闲－定格项目核心价值 27 5、经济现状－项目的支撑点 27 6、相城区人口社会发展现状 28 二、相城区房地产市场分析 30 1、区域特点 30 2、区域配套 30 3、区域规划 30 4、房地产市场 31 第四部分 项目地块及周边市场竞争分析 37 一、项目竞争市场分析 38 1、项目竞争市场特征分析 38 2、商业市场需求特征分析 41 3、商铺租售情况分析 41 4、消费者与客户情况分析 42 5、商业市场价格特征分析 44 6、商业市场竞争个案分析 44 7、商业市场结论及建议 45 第五部分 项目定位及销售建议 46 一、项目地块分析 46 1、地块分析 46 2、SWOT分析 47 二、项目市场定位的主要依据 48 三、项目商业部分市场定位的战略作用 49 四、项目市场定位 49 1、项目市场定位描述 49 2、项目市场定位诠释 49 四、项目客户定位 51 1、项目客户群的类别划分 51 2、商业投资客群定位分析 51 3、商业经营客群定位分析 52 4、商业消费客群定位分析 52 五、项目产品规划及销售分析 54 1、产品概念演绎 54 2、项目产品亮点塑造 54 3、 商业租售模式建议 54 前 言 首先感謝贵公司對於金洲房產的信任和支持，我司同樣抱著非常重視的態度對貴公司苏州市相城区蘭桂坊项目開展了系統的市調和研究工作。 本報告中，金洲房產將從苏州的城市發展狀況、苏州的商業房地產市場、競爭與定位三大環節入手，展開全面的論述。希望本報告中的分析研究成果能夠對本項目未來的運作有所幫助，金洲房產真诚期待與贵公司的合作。 苏州金洲房地产咨询有限公司 二00九年三月二十五日  目 录 前 言 1 第一部分 苏州商业市场环境分析 5 一、面临的政策环境分析 5 1、政策执行年 5 2、开发商面临市场考验 6 3、对投机和投资的影响 6 4、房价保持稳定增长 7 二、影响商业发展的因素 8 1、人口的分布及变化 8 2、交通的分布及变化 8 3、轻轨一号线 10 二、商业市场供应分析 12 1、土地供应总量 12 2、分类型土地供应量 12 3、一级市场土地存量分析 12 第二部分 苏州商业市场发展现状 15 1、苏州市商业供应量较大，未来市场尤为激烈 15 2、苏州现有商圈分布格局 15 3、苏州商业分析 17 4、商业未来发展趋势 20 第三部分 区域市场分析情况--相城区 23 一、项目所处的市场背景 23 1、总体规划－苏州五大核心之一 24 2、区位优势－苏州的北大门 24 3、地理环境 25 4、娱乐休闲－定格项目核心价值 28 5、经济现状－项目的支撑点 28 6、相城区人口社会发展现状 29 二、相城区房地产市场分析 31 1、区域特点 31 2、区域配套 31 3、区域规划 31 4、房地产市场 32 第四部分 项目地块及周边市场竞争分析 38 一、项目竞争市场分析 39 1、项目竞争市场特征分析 39 2、商业市场需求特征分析 42 3、商铺租售情况分析 42 4、消费者与客户情况分析 43 5、商业市场价格特征分析 45 6、商业市场竞争个案分析 45 7、商业市场结论及建议 46 第五部分 项目定位及销售建议 47 一、项目地块分析 47 1、地块分析 47 2、SWOT分析 48 二、项目市场定位的主要依据 49 三、项目商业部分市场定位的战略作用 50 四、项目市场定位 50 1、项目市场定位描述 50 2、项目市场定位诠释 50 四、项目客户定位 52 1、项目客户群的类别划分 52 2、商业投资客群定位分析 52 3、商业经营客群定位分析 53 4、商业消费客群定位分析 53 五、项目产品规划及销售分析 55 1、产品概念演绎 55 2、项目产品亮点塑造 55 3、 商业租售模式建议 55 第一部分 苏州