估价师继续教育4——抵押贷款.pptVIP

谢 谢 ！ 房地产抵押贷款相关问题的探讨 内容指引 房地产抵押贷款评估的必要性 房地产抵押贷款评估的内涵 房地产抵押贷款评估的特殊性? 房地产抵押贷款评估的原则 房地产抵押贷款评估过程中存在的问题及相应的对策 房地产抵押贷款评估 房地产抵押贷款评估是对抵押人提供的、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时, 商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值并决定贷款金额的一项商业行为。 房地产抵押贷款评估的现实意义 抵押评估是房地产贷款必不可少的环节 房地产价值的不易识别，使得对它的认定需要借助专业的机构采取科学的方法进行估价，从诸多的价格形态中寻找一个“标准价”，以此为房地产抵押贷款提供一个准绳。 房地产抵押贷款评估的现实意义 抵押评估可保证各方面的合法权益 房地产抵押评估的基本目标是切实保障相关当事人包括有直接或间接关系的抵押人、抵押权人、担保人、国家的权益。 抵押人：取得贷款 抵押权人：保证贷款安全 担保人：促进业务的扩大 国家：房地产金融业务的稳定发展 房地产抵押贷款评估的内涵 评估的对象 抵押人自身拥有完全产权的房地产 （重要条件） 评估的目的 确定房地产的抵押价值，确保银行所发放贷款的安全性 （关键） 评估的结果 银行发放贷款的依据 房地产价值评估的特点 房地产价值评估的科学性 体现在：科学的评估理论，严谨的评估方法 和评估步骤，反映的是房地产的客观实在价值 房地产价值评估的艺术性 体现在： 房地产价值评估人员需要有丰富的经验 房地产价值评估需要很强的推理与判断能力 房地产价值评估需要一定的技巧 房地产价值评估的特点 房地产价值评估的综合性 房地产价值评估人员需要具备综合性知识　　 评估过程涉及面较广 地产价值评估有时需要综合作业 房地产抵押贷款评估中的价值 国外抵押评估中对价值的认识现状 《国际评估准则》与《美国评估准则》等采用市场价值 《欧洲评估准则》以及新的巴塞尔资本协议则强调抵押贷款价值的运用　 房地产抵押贷款评估中的价值 国内抵押评估中对价值的认识现状 《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》(试行) 、《房地产抵押估价指导意见》等现有的规范规定抵押资产的评估适用市场价值类型 业内人士在进行抵押贷款评估时采用市场价值实行评估的，即由贷款银行在评估师提供的评估价值的基础上乘以抵押率，进而得出抵押贷款额度 房地产抵押价值的再认识 采用市场价值并不能保证银行贷款的安全性，表现在： 用市场价值进行评估, 将助长企业的违约风险, 并损害银行贷款安全 根据市场价值与抵押贷款比率的乘积确定贷款数额的方法,不符合实务操作 因此， 评估中不应采用市场价值，而应采用房地产抵押贷款价值 抵押贷款价值的定义 巴塞尔补充规定”第9条规定：抵押贷款价值是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，评估出来的房地产的客观价值。 市场价值与抵押贷款价值的比较 市场价值是对应于评估时点的一个值, 随着时间推移它是不断发生变动, 有时甚至剧烈变动的 抵押贷款价值 强调价值的长期有效性，要求抵押贷款价值在贷款期内是一个不变的恒量, 且在贷款期内小于(或等于) 市场价值 市场价值与抵押贷款价值的比较 市场价值与抵押价值的比较 图形分析： 在时点1 , 该抵押资产的市场价值为A , 以抵押贷款比率(L TV) 为标准发放银行贷款数额为B ; 该抵押资产的抵押贷款价值为C , 以抵押贷款比率(L TV) 为标准发放银行贷款数额为D。等到时点2 贷款到期时, 抵押资产的市场价值A降到了银行贷款数额B 以下，此时LTV值超过100%, 市场价值与抵押价值的比较 借款人出于自身财务效益最大化的考虑, 可能放弃还款, 而发放的银行贷款B显然将暴露在风险之中, 并将蒙受损失。相反, 以抵押贷款价值C 为决策基础发放的贷款D , 仍然全部覆盖在抵押贷款价值C 之下, L TV 值仍然保持在时点1 发放贷款时的水平, 此时银行贷款是安全的。 抵押价值评估具体操作应注意的问题 抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付 抵押物未全部付清交易合同款的处置 房地产的再次抵押 房地产抵押贷款评估的特殊性 房地产抵押贷款行为的特殊性 抵押房地产须有完善的产权 抵押房地产的用途应符合城市规划 抵押房地产的价格应能反映市场状况 应依法办理房地产抵押登记 房