西安奥特莱斯规划深化报告 43p.pptxVIP

;;;租售模式建议; 本项目的商业前景虽然谨慎看好，但介于目前区域商业尚处于起步阶段，商业氛围清淡，投资者信心不足，自营经营模式风险太大，极易失败。而整体招租的经营模式，资金回收过于缓慢，后期承担风险过大。综合考虑各种因素，本案的经营方式在专业商业管理公司的统一管理下实行招租+委托经营管理+自营相结合的经营形式。;商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。 不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和管理来实现的。 ; 统一运营的工作从项目规划和定位就已经开始了，一直到招商、开业、后续经营管理，是一个无限循环的工作。所以，单纯的“收租观念”和物业管理是完全不能满足商业地产运营和管理需要的。;为此，希望甲方能设立一个运营管理公司，由该公司进行统一管理，实行所有权、经营权、管理权三权分离，通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。 ;商业成长分析;小结;运营管理公司结构;租售节点建议;;建造成本;运营成本;万科城地理位置与本案较为接近，所以可作为为参考依据。 万科城 优势：1品牌知名度较大。 2位置距西部大学城较近。 3住宅底商。 劣势：1与自持物业相脱离，无互动。 2销售商业，不利于整个商业的管理。 悦达华美奥特莱斯 优势：1拥有KTV、影院、大卖场及品牌餐饮等自持物业，与销售物业搭配穿插，因此能够有利维护整个商业 的有序发展。 2处于商业综合体的销售商业，整个商业氛围比较浓。 劣势：1目前整个市场的行情不佳，我们相对万科城开盘晚，因此整个售价也会相应的波动。 2无法做到5.8m的层高 ? 综上所述，本案的售价会相对于万科城的售价持平。;本案售价;项目;电影院;基于售价与租金的缺口，我们的带租约销售也有2个方案：;商铺净值 （元/㎡）;商铺净值 （元/㎡）;*;综合上述分析，从市场分析来看，本案的功能定位为： 投资为主，过渡性居住为辅，定价为8000元/㎡（包含1000元/㎡ 的装修成本）;; ;大区域;大区域;细分区域;基于售价与租金的缺口，我们的带租约销售也有2个方案：;大区域; 销售收益合计：16800万+16000万+14400万+14400万=6.16亿 方案B：项目总收益=租金年收益+销售收益=6.3亿+0.43亿=6.59亿元 ;小结;;三、业态布局;12;三、业态布局;三、业态布局;三、业态布局;;店铺编号;;五、目前无法解答问题汇总