严格程序,把握要点提升土地登记结果公信力.doc

严格程序　 把握要点提升土地登记结果公信力 一、《土地登记办法》与《土地登记规则》的差异性 二、办理程序及注意事项 三、登记过程中有关问题的处理 一、《土地登记办法》与《土地登记规则》的差异性 法律层次 登记类型 审查形式 登记时限 登记制度 法律凭证 申请资料 办理程序 受理和登记处理 他项权登记 注销登记 法律责任 （一）法律层次 《规则》是原国家土地管理局下发的规范性文件 ， 《办法》是为适应《物权法》有关规定而制定的部门规章，具有法律层面的意义，其法律约束力大于《规则》 （二）登记类型 1、登记分类 《规则》明确土地登记类型为 初始登记 和 变更登记 ，初始登记为总登记，变更登记分为设定登记，权利、名称、地址、用途变更登记和注销登记； 《办法》将登记划分为 总登记 、 初始登记 、 变更登记 、 注销登记 、 其他登记 －－更正登记 、 异议登记 、 预告登记 、 查封登记； 2、权利类型 《规则》将登记的土地权利划分为 国有土地使用权，集体土地所有权、集体土地使用权和他项权利 ，他项权主要包括抵押权、租赁权及其他需登记的依附于土地所有权、使用权 的 权利。 《办法》将登记的土地权利划分为国有土地使用权 、 集体土地所有权 、 集体土地使用权、抵押权、地役权及需登记其他土地权利 （三）审查形式 《规则》要求的审查形式为形式审查 和 实质审查并重，突出实质审查，对土地权属实行依法审查 、 行政确认，行政管理要求严格。 《办法》要求的审查形式以形式审查为主，审查机关主要审核资料的齐备性、完整性、统一性，申请人对材料的实质内容和真实负责。土地登记行为是如实记载，依法公示 （四）登记时限 《规则》中规定他项权利和注销登记在权利设定或灭失、变更后１５日内申请，其他登记在权利设定或转移后３０日内申请，登记机关在３０日内办结，对不按期申请的，按非法占地、违法占地处理，情节严重的，可以注销土地证书。 《办法》取消了对登记申请人的时限要求，删除了不按期登记行政处理的法律责任，工作人员办理期限由原来３０日变成２０日，只有在注销登记申请方面规定了申请时限１５日，目的是便于及时办理权利合法转移，保护合法权益。 （五）登记制度 《规则》规定了年检和证书查验制度，申报地价制度， 《办法》取消了这方面的规定，但将日常逐步建立完善的一些制度，利用规章予以明确，如持证上岗制度，公开查询制度，登记代理制度等，这些实质反映的是一种政府职能的转变 （六）法律凭证 《规则》明确登记卡是主件,是法律依据,土地证书是副本,是权利人的法律凭证; 《办法》明确登记簿是土地权利归属和内容的根据,证书是权利人的权利证明.《办法》的提法与《物权法》一致,表面看似乎一样,但实质上更加突出了登记簿的法律效力。因此为了增加登记簿的严肃性，明确规定登记簿加盖人民政府印章，为适应电子政务要求，《办法》还许可电子登记簿的存在，并提出了安全管理方面的要求 （七）申请资料 《办法》在《规则》规定的内容范围内，增加了地籍调查表、宗地图、宗地界址座标资料，法律法规规定的完税或减免税凭证；其他相关资料，如企业改制中改制相关资料等 （八）办理程序 《规则》规定登记程序为申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发或更换证书，《办法》中取消了地籍调查程序，按照申请、审查、审批、登记、发证程序办理。 （九）受理和登记处理 《规则》中规定了不予受理的六种情况，受理后除依法作出确认登记外，规定了暂缓登记四种类型，主要是基于实质审查，把一些不予办理土地登记的情况先行审查后，规定为不予受理，如土地权利超过规定期限的，另外对于暂缓登记缺乏时效规定，暂缓可能是永远的。 《办法》则依据形式审查的原则，只规定了不在本辖区内的申请不予受理，面对资料不全的规定补齐资料后受理，取消了暂缓登记的规定，将《规则》中暂缓登记情况中存在争议，存在违法，确定为不予登记，将《规则》中不予受理情况中土地使用权超期限规定为不予登记，增加不予登记另两种情况，即未依法足额缴纳土地使用费和其他税费 以及 其他依法不予登记的。 （十）他项权登记、注销登记 《规则》规定他项权记载于登记卡，《办法》规定除在登记簿上记载外，须在土地使用证 上 载明 《办法》中取消了《规则》中关于农业集体经济组织成员整建制转为居民后，在办理农转非的同时，注销集体土地所有权登记的规定。 《办法》中明确了公告注销的程序 （十一）法律责任 《办法》明确了伪造证书的法律责任和处理办法，扩大了对工作人员行政追究的范围，包括玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为，改变“经济处罚”的规定。 另外《办法》对原《规则》中的一些原则性规定更细、更程序化。如更正登记、异议登记等 二、办理程序及注意事项 一般登记程序(