QB-YJY-KF-03__物业承接查验作业指导书(20111122改)(物业公司版本).docVIP

一、目的： 依据建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号通知）规定及国家有关建筑质量验收规范标准，规范公司对新接项目的承接查验工作，使承接查验工作程序化、标准化。 二、适用范围： 适用于公司/分公司已签订了《前期物业服务合同》的新接项目、分期交付项目的承接查验工作。 三、职责： 1、总经理室审批分公司上报的有关文件；对承接查验中重大事项提供指导； 2、分公司责任人与事业部领导协调承接查验的组织工作及承接查验过程中重大事项的沟通协调； 3、承接查验领导小组负责承接查验工作中的组织、沟通、协调工作； 4、承接查验工作小组负责承接查验工作的具体实施； 5、分公司工程责任人负责与事业部协调处理承接查验中专业技术问题； 6、公司工程部负责协助分公司处理承接查验工作中的疑难或遗留问题。 四、作业规范与标准： （一）工作流程： （二）、工作内容: A、承接查验前三个月成立承接查验小组 1、在事业部确定新建项目或分期建设项目交付使用时间前三个月，分公司汇同事业部成立承接查验领导小组及工作小组； 2、承接查验领导小组组长原则上由事业部工程负责人担任，由分公司责任人担任付组长，成员由事业部工程负责人、分公司责任人、服务中心责任人、分公司工程负责人组成； 3、承接查验领导小组组建工作小组，承接查验工作小组组长由事业部项目工程负责人担任，服务中心经理担任副组长。工作小组人员以项目双方工程管理人员为主，适当配备其他相关业务人员。 B、制订承接查验计划与方案 1、承接查验领导小组确定承接查验的具体时间和承接查验的范围、内容、进度、步骤等，并在物业《承接查验协议》签订后10日办理承接查验手续； 2、承接查验工作小组根据领导小组确定的物业交付时间计划安排，制定《承接查验计划及方案》，包括人员组织、时间安排、查验内容、使用的设备和工具等内容； 3、《承接查验计划及方案》经承接查验领导小组确定后报集团工程管理中心、物业公司总经理室、工程部备案； C、承接查验准备工作 1、正式承接查验前三个月内，物业服务中心工程人员参与机电设备安装调试工作，了解掌握设施设备安装质量，将现场情况填写于《工程人员工作日志》上。 2、对现场发现问题进行汇总，形成报告，通过《工作联系单》报告项目部/事业部及物业分公司；并跟踪处理结果； 3、对承接查验工作小组人员进行培训：正式承接查验前三个月内，承接查验工作小组人员学习、熟悉承接查验规范，了解熟悉接管项目设施设备情况； 4、工具和资料、表单的准备：承接查验前1个月内，承接查验工作小组准备查验的测量设备和工具；准备查验的各种记录表单、文件； 5、承接查验工作小组应定期召开会议，会议内容应形成会议纪要，与会人员会签。 D、承接查验的实施 1、资料的承接查验 （1）现场承接查验前20天，承接查验工作小组办理资料的承接查验工作的相关事宜； （2）承接查验工作小组对资料进行查验验收，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。对接收的资料需进行登记，记录在《资料移交清单》上（具体内容可参考附件《承接查验移交资料清单》上所列明细）。 2、共用部位、共用设施设备的承接查验 （1）物业交付使用前15天，承接查验工作小组办理共用部位、共用设施设备的承接查验工作的相关事宜； （2）承接查验工作小组对共用部位、共用设施设备进行验收查对； （3）根据国家物业相关法规及建筑各专业质量验收规范标准查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。作好查验工作的相关记录，现场查验的内容记录在《共用部位、共用设施设备承接查验表》上（可参考附件《承接查验标准》相关内容）； （4）对查验中发现的数量和质量上存在的问题应予以详细记录，填入《物业承接查验问题统计表》并由承接查验工作小组、项目部、施工单位人员签字确认； （5）承接查验工作小组在承接查验现场进行查验工作时，应适当采取、综合运用核对、观察、检测和试验等方法； 3、其他移交的物品进行查验和清点 （1）对其他移交的物品进行查验和清点：这类物品有设备随机配备的专用工具、检测设备、润滑油、制冷剂、软件（光盘）、其它零部件、配件、备件等；对这些物品的移交记录在《专用工具及物品接收表》上，并与事业部、施工方进行签字确认； （2）对钥匙的移交应逐一清点，并现场核对，确认无误后填写《钥匙移交清单》，与项目部及施工单位进行签字确认； 4、汇总及编制《物业承接查验报告》 承接查验工作小组在验收完成后，根据汇总的所有承接查验记录，在七个工作日内编制《物业承接查验报告》。《物业承接查验报告》应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式以及查验结果等内容。 E、办理接管移交手续 1、承接查验工作小组根据《承接查验协议》与项目部办理共用部位、