苏州科技城42＃地块公寓项目产品定位报颂唐机构_2008年.pptVIP

“淡 ”是苏州楼市上半年的一个基调，开发商压力普遍较大。融资难，销售不畅。 如果下半年观望情绪仍然浓郁，迫于资金压力，价格回落的可能性还是比较大的。 目前苏州均价已经站稳至7000元/平，比较坚挺。但鉴于土地成本的因素以及钢材等原材料的大幅上涨，人力成本的上升等因素，苏州楼市价格大幅回落的可能性非常小。 虽然宏观调控政策给全国的楼市带来了强力的冲击，苏州楼市受影响也较为明显，但刚性需求仍然存在，并支撑着楼市前行。 科技城企业人群 IT精英，工程师，科研人员，学生等文化水平高。 科技城规划人口为8-10万。 目前，近百家国家级科研院所、研发机构、培训机构、软件开发、外包和IC设计企业落户。 苏州科技城内企业有：中国兵器工业集团第214研究所；信息产业部电子第5研究所；中科院苏州生物医学工程技术研究所、半导体所、物理所、信息产业部电子第5研究所等国家级科研院所；东菱振动、赛力菲陶纤、金力风电等科技企业；信息产业部软件与集成电路公共服务平台江苏分中心等产学研合作平台；华中科技大学苏州技术研究院、门户软件等一批研发机构、软件开发、外包和IC设计企业入驻；25家跨国公司研发中心进驻、45个全球500强项目落户、引进高科技研发和产业化项目900多项。 苏州盛世阳科技有限公司 苏州雪樱汽车科技有限公司 苏州赛力菲陶纤有限公司 苏州迪泰医学科技开发有限公司 苏州波特网络技术有限公司 苏州矽科信息科技有限公司 苏州恒翔通信科技有限公司 苏州震旦电力科技有限公司 苏州新人类软件有限公司 苏州金游数码科技有限责任公司 鼎华通信技术（苏州）有限公司 欧索软件有限公司 网迅中国软件有限公司苏州分公司 苏州市建筑科学研究院 苏州电波环境研究发展中心 信息产业部电子第五研究所华东分所 根据网上部分招聘信息可知，科技城部分研发企业规模较大，拥有员工2000人以上的企业众多。目前已入驻一小部分。随着招商引资的深入，企业数量的不断扩大，科技城员工的数量将大大提高。将催生大批的刚性住房需求，对科技城楼市的发展带动力度是相当大的。 部分入驻企业 50－200万 5－12万 年薪3－5万 收入情况 3－5人 1－3人 2－3人 家庭结构 35－45 25－32 25－35 年龄构成 中高级管理人才 研发人员 技术工人 职业类型 科技城企业员工的基本情况分析 科技城板块的企业员工整体素质较高，追逐时尚和新颖事物，追求品质生活。 本区域员工收入丰厚，购买力强劲，区域整体收入情况要远高于苏州平均工 资水平。 因为是科技新城，大部分员工都是新苏州人，是技术人才，年龄结构普遍较 轻，家庭结构与传统的家庭结构差距较大，年轻人大都是单身一族，经过几年 打拼会组建自己的小家庭，家庭成员一般不超过三人。 周边地区人群分析 首次置业者占多数，大都是项目周边的企业白领、管理阶层以及周边本地人。 换房阶层也占一部分比例，这部分人群随着经济收入的提升和稳定，对居住要求相应提高。对住房的要求有简单的居住功能转换为更高层次的需求。 高新区目前投资客所占比例较小，一方面是宏观调控导致部分投资客转为观望态势，另外一方面新区性价比高的楼盘并不多。但随着股市的 持续低靡，通胀的压力。部分长线投资客会回流楼市。 产品定位 客群定位 项目总体定位 价格定位 户型配比定位 建筑风格定位 第 五 章 客群定位 通过对科技城板块以及周边板 块的潜在购房群体的深入剖析 得出我们的： 客群定位 主力客户群：科技城的技术人员以及中高级白领。 次主力客户群：被科技城的自然人文环境和价格吸引过来的新区其他区域的白领以及镇上的私营业主。（吸引他们的重要因素：价格，配套。环境，交通便利性），以及部分看中这里的人文气息的学生家长。 偶得客户群：其他板块的小部分购房者，偶然性较强。 主力客户群 次主力客户群 偶得客户群 板块内的技术人员以及中高级 白领 区域的白领、学生家长 其他版块购房者 项目总体定位 地块本身属性（上次提报） 潜在客群锁定 结合 项目主要针对的客群是以科技城板块乃至周边的高 学历、高素质、高收入人群为主。 本项目所拥有的自然人文资源以及地块本身的规模 适宜打造这样一个中高档次的与我们的目标客群身份 相匹配的社区。 项目总体定位背景分析： 项目总体定位 菁英生活领地 风景在这边 价格定位 销售情况： 去化良好。 1期共推800多套，有3层联排别墅、5层的花园洋房和6层的多层。多层已销售完毕，别墅出售16套剩余2套，花园洋房出售70套，剩10来套，主要购买洋房的是公务员及教师。 2期再推120多套，有多层80来套、8层小高40多套。 洋房较好销售的是100平米左右的户型，户型开间较大，舒适明朗，尤其是