衡阳市衡洲大道项目营销策划全案_2008年.pptVIP

辅推案名： 雁峰·高纬度（生活区） 蝶翠华庭 森林大道 　城市物语　 泰馨街　 主推广语： 在城市中央体味自然心 辅助主推广语： 时光荏冉，生活悠然 市中心一站式街区休闲生活 （四）营销阶段划分 1、销售分阶段建议 　　　项目推货策略，主要依据项目规划、户型配比、以及工程进度和预售许可证取得时间来制定，由本案户型配比来看，建议本项目一期可分两阶段进行推售，销售周期将从2008年延续至2009年。 方案制定原则： （1） 针对未来一年区域内的销售总体数量，以及各产品的特点、特色，并结合项目，扬长避短充分发挥优势。 （2） 在时间节点上，应与一年内的旺销时段、节假日、房展会等相接合，各阶段销售量、销售产品特点进行合理安排。保证每个时间节点产品单价提升空间合理性。 （3） 融合各产品优势，针对衡阳市民的购房特点，第一阶段以大量三房抢占市场，同时搭配二房、四房形成产品的多样化，在市场上形成热销，在此阶段便合理解决四房后阶段因单价上涨总价过高，产生的销售风险； （4） 通过前阶段的产品去化，第二阶段将结合节假日与SP活动推出大量市场消化快的二房和衡阳市民偏爱的三房，再次形成市场热销，逐步拉升价格，实现项目经济效益的最大化。 2、营销阶段划分思考： 预计一期开盘时间为2008年11月中旬，恰逢秋季房展会与国庆黄金周等销售黄金季节，在此时间段开盘，推广效果与销售去化能起到事半功倍的效果。 以此为营销节点前推，按照房地产销售的一般规律，内部认购约2-4周之后开盘最为适合，所以认购期应从10月中旬开始；同时本项目售楼处正在装修过程中，预计8月初交付使用，本案蓄水期为3个月左右，符合湖南房产消费习惯。 由此得出项目一期营销阶段的划分： 推广阶段 时间节点 08年7月 08年10月初 项目启动期 08年7月开始进行各项准备工作，如营销、推广、规划、设计方案的确定等。 市场预热及蓄客期 08年8月中旬开始进行户外、电视、报广等媒体的强势宣传 08年9月底 08年8月中 开盘强销期 08年11月中开始进行整合性的媒体轰炸 08年8月初 08年11初 08年11月中 持销期、尾盘期 进一步强化“口碑”效应，通过媒体与各类促销措施延续销售热潮。 09年1月初 09年3月 08年12月下旬 内部认购期 08年10月初结合SP活动开始内部认购优惠促销等宣传 （五）营销推广整合策略 2008年11月 2009年3月 第一阶段：面的扩张 解决项目知名度问题 第二阶段：质的完备 （解决项目美誉度问题） 第三阶段：准的对接 （解决项目忠诚度问题） 上图是通常情况下，项目推广传播必经的三个阶段，即市场发动、市场引爆、市场扩散三个阶段。本案的推广思路是以“休闲、健康、浪漫”为理念，以项目整体形象“衡阳市中心唯一拥有风情商业街的地标性住区”为主线，贯穿整个宣传推广过程，打造一个“休闲生活＋风情商业氛围”的生活化社区形象。 1.营销推广思路 市场发动： A 高调亮相，树立“衡阳市中心唯一拥有风情商业街的地标性住区”的形象，引起市场广泛舆论关注。 B 大力宣传项目“休闲、健康、浪漫”的形象诉求，吸引望城县所有中高端客户的眼球。 市场引爆 在前期充分的市场铺垫后，以具有轰动效应的引爆式开盘，打造全新的项目形象，并造成大范围影响。 市场扩散 延续销售气势，随项目的成熟，提升项目价值。 2.各阶段推广方向及主题１）、形象推广与蓄客期：本阶段着力于产品形象与企业形象的包装与宣传推广，在为项目赋予文化内涵的同时，不断抛出项目卖点，引发市场的高度关注和认知，为蓄客创造条件，为内部认购作好充分的铺垫。项目形象推广主题　　　　　　在城市中央体味自然心　　——市中心一站式街区休闲生活 住宅产品推广主题 休闲生活 别样风情 —市中心唯一拥有风情商业街的生活住区 内部认购信息发布 10月5日全城开启一站式都市风情生活 ２）、内部认购期： 主要针对住宅产品强势推广，逐步展示产品的优势和特点，告诉消费者我们的产品是整个雁峰区乃至衡阳市最具产品特色与文化特色的，为住宅开盘热销积蓄强大的销售势能。 住宅产品推广主题 街区完美生活七大指标 ——细节彰显的惬意随心生活 住宅开盘信息发布 11月15日，全城共同点亮“城市之光” ３）、开盘强销期： 　　　将产品价值上升到社区综合品质和社区生活体验，告诉消费者我们的社区生活丰富而精彩，有效推进住宅的热销。 鼎立，城市央区 优享，高尚生活 灵动，居住空间 精致，生活细节 3.媒介整合推广策略 立体式营销网络：鉴于本项目产品特点突出，为求达到迅速形