万科无锡高端商品住宅市场分析.pptVIP

* 房地产E网 无锡高端商品住宅市场分析与定价建议 无锡万科 06年前3季高端商品住宅成交份额为7%，以06年全年290万㎡成交量预测，全年高端商品住宅成交量约为20万㎡。 一、高端商品住宅市场容量分析 1、06年前3季各价格段商品住宅市场份额 临湖 （外太湖、五里湖） 高档别墅区 惠山城 郊别墅 新区城 郊别墅 城市别墅 代表楼盘 二、高端商品住宅市场构成分析 1、别墅产品：城市别墅、城郊别墅、沿湖景观别墅 新梁溪 阳光城市花园 吉祥国际 香梅花园 华府庄园 印象剑桥 檀溪湾 宝届山庄 威尼斯花园 二、高端商品住宅市场构成分析 2、热点板块的高档公寓产品 湖滨一号 阳光城市花园 凯燕环球 新梁溪人家 代表楼盘 房地产E网 13383.5 21000 4353.47 10299.9 4645 7680.82 19134.68 存量（㎡） 6500-7500 7000-7500 6500-7500 8000-8500 10k-18k 8k-11k 20k-33k 价格（元） 8500-9000 11k-20k 10k-22k 11k-12k 10k-11k 8k-10k 6800-7500 价格（元） 香梅花园 金色江南 吉祥国际 阳光城市花园 山水湖滨 金色水岸 湖光山色 项目 4433.54 3880.98 18266.04 26631.77 28961.38 37406.16 6609.43 存量（㎡） 新梁溪 江南景园 宝界山庄 威尼斯花园二期 潭溪湾 印象剑桥 嘉德公园 项目 　 10月31各别墅项目存量 　 别墅项目10月底存量约20万㎡，占到三季度末23万㎡可统计高端产品存量的很大部分。 二、高端商品住宅市场构成分析 3、别墅项目市场存量 约23000 约26000 28710.89 23683.65 存量（㎡） 12k-20k 7000-7800 6800-7500 6800-7200 价格（元） 酒店公寓 高层（20层以上） 叠加（类多层） 洋房 建筑类型 凯燕环球 湖滨一号 新梁溪 阳光城市花园 项目 主要非别墅项目10月底存量 　 　 高端公寓产品存量约10万㎡，其中部分项目未被计入统计量。所以高端商品住宅的实际存量约30万㎡。 4、热点板块的高档公寓产品存量 二、高端商品住宅市场构成分析 141500 24000 23000 21000 34000 33000 6500 10月底存量 101000 18000 17000 20000 13000 28000 5000 预计07年初存量 25500 132500 80000 89000 加总 0 6000 6500 13000 0 0 其中未推量 53000 26000 6500 47000 0 0 06年新增供应 29000 3000 5500 13000 24000 5500 1-10月销量 0 0 20000 0 57000 12000 年初存量 凯燕环球 湖滨一号 金色江南 阳光 新梁溪 嘉德公园 项目 到年底预计总销售约12万㎡，不计未推盘量的销供比0.61。与整体高端市场前3季0.36的销供比相比，城市别墅和高档公寓产品的市场表现要好得多。 二、高端商品住宅市场构成分析 5、城市别墅与高档公寓项目供求情况 05年以来中心区因没有供应导致需求无法释放。以02-04三年平均销售量计，中心区有年均7.8万㎡的潜在需求量。 销售面积 三、高端商品住宅市场潜在容量分析 1、历年中心区商品住宅市场供求情况 副中心区需求同样受到抑制。以02-05年均销售量计，副中心区约有年均38万㎡的需求量。目前年市场成交量约18万㎡，还有约20万㎡需求空间。 销售面积 三、高端商品住宅市场潜在容量分析 2、历年副中心区商品住宅市场供求情况 综述： 1、05、06年高端产品市场年成交量约20万㎡。 2、中心区因为没有供应而被压抑的需求量有7.8万㎡，预计其中2/3为高端产品需求，则中心区有约5万㎡高端产品需求未被满足。 3、副中心区有20万㎡未满足需求，预计其中1/2为高端产品需求，则有10万㎡高端产品需求未被满足。 结论： 1、高端产品市场的潜在年容量约在35万㎡左右。 2、考虑中心区已无住宅用地可供，同时副中心区趋于“中心化”，副中心区潜在的的高端产品年需求量在15万㎡左右。 对于市场的准确预判，我们需要加入客户情况分析予以验证 四、高端商品住宅市场潜在容量分析——结论 1、副中心区及附近未开发商品住宅用地分布 五、副中心区及附近区域未来市场供应量分析 国棉厂 振新路 机床厂 虞湾里 扬名镇政府 六药厂 蚊香厂 毛地 无锡国联集团 113 2.5、1.8 47 一棉、四棉、太平洋集团等 2006.11.23 2006-58 毛地 市开发 102 2.5、5.0 3