东莞_万江_风临美丽湾_市场汇报及下阶段市场策略.pptVIP

风临美丽湾市场分析及下阶段策略汇报 谨呈正中置业集团 宏观市场 CPI持续走高，通货膨胀压力 宏观市场 国家统计局局长谢伏瞻：当前中国出现了一些值得注意的新情况和新问题，主要是存在经济增长由偏快转为过热、价格由结构性上涨转为全面通胀的风险，目前仍需要坚持“双防”的调控手段 。 《求是》 中国人民银行：4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是央行年内第3次上调存款准备金率。两年来，我国已连续13次上调法定存款准备金率，已经达到16%。 中国人民银行行长周小川：自去年连续6次加息以来，市场仍有提升利率的空间，以控制1996年以来最高的通货膨胀率。未来仍会以利率、存款准备金率及公开市场操作等方式，来实行从紧的货币政策 宏观市场 东莞市场 三波下降 东莞市场 东莞市场 从网上的日成交量变化可以发现：月初的降价带来成交量的放大，但随市场降价楼盘的增多，客户对降价的敏感性逐步降低，从前面各楼盘的上门量、成交量逐步萎缩可以得到印证； 东莞市场 万江市场 万江市场 万江市场 万江市场 货量统计 近期销售小结 近期销售小结 近期销售小结 近期销售小结 问题 突围路径 路径一：完善品质，不调整价格，部分特价 路径二：封盘，完善品质，择机再售 路径三：调整价格，同时完善品质 为什么要调整价格？ 什么时间调整价格？ 调整到什么价位合适？ 调整到什么价位合适？ 调整到什么价位合适？ 推货节奏和价格实现 目标下的营销配合 营销节奏图 四~五月份 推广 六~七月份 八~九月份 策略 若2月底调价，5000-5200元/平方米是比较合理的均价 4735~4924元/平方米是比较合理的均价 3月份市场均价环比下降5.3% AB区未售单位的整体均价： 取上限，2%浮动区间 4825~5025元/平方米是比较合理的均价 营销节奏 5月 4月26 6月 7月 8月 9月 产品推售 4、15 16 164套剩余货量 19 工程配合 4.30看楼通道、样板房整改、商业包装、园林 10月 C地块蓄客 A、B地块外立面全部脱架，园林完成 C地块样板房展示 10 阶段策略 价格调整，全面起势 强化品质，保持热销 楼王推出，承前启后 新组团推出 价格策略 低于均价300~400 整体均价 高于均价300~600 策略 4~5月份的销售预估（5周） 价格调整后的上门客户预估：1700=1133×1.5 楼盘降价后的上门量大约为新政后上门量减少的数量，即新政后上门量的1.5倍，万江片区影响从11月份开始 成单率预估：5%~7% 楼盘的正常成单率为8%，因为3月份市场观望进一步加剧，下浮1% 价格调整后的销售预估：85~120套 × 价格调整后约5周恢复平稳销售，故取5周作为销售预估区间 策略 5.3 4.26 5.10 5.17 5.24 5.31 报纸 南都、东莞时报 东莞日报、广州日报 南都、东莞日报 电视 4月24日-5月31日 东莞电视台《今日莞事》（周四-周日）节目前1次15’，2次5’，中段套播15” 4.24-5.11特价+推售信息 短信 新货加推、5.1优惠 100万 热销 20万 加推、促销30万 产品20万 产品、促销30万 广告：特价+推售信息 广告：5.1特价+推售信息 广告：公司形象及东莞楼盘宣传 软文：4.25正面新闻 软文：4.30正面新闻 5.12-5.31 产品加推信息+项目形象 网络 通栏广告：特价信息+推售信息 通栏广告：公司形象+楼盘形象+产品信息 正面新闻报道 楼盘产品推价 业主论坛维护 公司形象及动态 楼盘及产品推价 业主论坛维护 内容 内容 附赠内容 软文：宣传公司形象 直邮 4.20日之前寄出给老业主，并电话告之 资料包括：告业主信、万江规划、媒体正面报道 渠道 展场、团购、泛团购 产品 15 4 价格 低于整体均价300~400元/平方米 10-2,10-3 10-1,10-4 策略 老业主问题怎么处理？ 处理思路一： 员工与外部客户一样对待 不给与任何补偿 若业主闹事较多，可考虑对外宣布追加投资，提高楼盘品质 对闹事严重业主进行安抚 处理思路二： 员工与外部客户区别对待 外部客户不给与任何补偿 若业主闹事较多，可考虑对外宣布追加投资，提高楼盘品质 员工可考虑的补偿方式 ＊再购一套，5折优惠 ＊购房公司帮助支付首付（以价格调整差价为最高限） ＊以年终奖金形式发放 ＊随工资逐月发放 （关键点：必须以严格保密方式） 市场分析 项目分析 问题及策略选择 总体节奏 营销节奏 5月 4月26 6月 7月 8月 9月 产品推售 4、15 16 164套剩余货量 19 工程配合 4.30看楼通道、样板房整改、商业包装、园林 10月 C地块