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影响我国房地产健康发展的主要经济因素的实证研究 　　[摘要]本文利用2005到2009年各季度房屋销售额与GDP、居民平均收入、房地产投资额以及M2等数据进行实证研究，分析对比各自作用程度。由此推出，各因素对房屋销售额的作用和各自特点，由此预测未来房地产市场发展方向，以及在房价调控中对这四大影响因素各自作用的方法 　　[关键词]房屋销售　计量模型　经济因素影响　异方差检验　ADF法 　　 　　从2009年10月起，各地区的房价开始疯长，少则提高50％，多则如海南般从炒出了7万元一平米的天价，房地产市场已然到了泡沫经济破裂的边缘。同时各地也开始限购令等措施企图抑制房价的飙升，逐步推出物业税、房产税等政策实施调控，以期将泡沫经济的房地产业拉回正轨。而高房价的源头实际在土地价格，土地价格更多掌握在少部分人手里进行炒作，要治理应该首先从根上解决土地流通的高价格。 　　当前研究影响房地产销售的主要经济因素，将为政策调控者提供一些有价值的参考数据，可以通过对这些因素的分析，进一步分析其风险性，有效采取措施规避风险。在学术上，一般而言，认为对房地产销售的主要几大影响因素包括：国内经济状况、居民收入水平、房地产投资情况以及由于市场偏向性明显而引入的货币流动性。关于这几个因素，可以相应的用GDP，居民平均收入，房地产投资额及M2。本文正是希望在短期，通过调整以上四个主要宏观变量的办法，来实现局部性的市场健康，使房地产市场偏离较小些，以为出台根本治理政策腾出时间和空间。 　　 　　一、实证分析 　　 　　首先，设定五个变量，即房屋销售额(SALE)与GDP、居民平均收入(INCOME)、房地产投资额(INVEST)以及M2等，其中设定房屋销售额是因变量，而其他四者是自变量。样本时间是从2005年到2009年的各个季度。数据来源于中国统计署网站及参考文献数据。 　　将以上数据在EVIEWS6.0下建模，分别得到以下四个结果： 　　模型一：SALE=0.196569*GDP-3807.647；模型二：SALE=117158000*INCOME(由于居民平均收入单位是元，而房屋销售额单位是亿元，故需要给系数成上10的8次方)；模型三：SALE=1，297095*INVEST-1088.059；模型四：SALE=0.008375*M2-2828.738。 　　首先，做经济意义检验。模型一中，GDP系数为正，GDP对房地产销售正相关符合经济意义。且房地产作为GDP中的重要―部分内容，常数项应当为负。模型二中，居民平均收入提高应该提高了房地产销售额，但由于此处是个人收入水平，故系数较大且为正，符合经济意义。模型三中，房地产的投资额与销售额成正相关，系数为正，符合经济意义。模型四中，M2由于流动性偏向于房地产，故其系数为正，符合经济意义。 　　其次，做统计检验。模型一，其T(t=11.19985)检验和F(F=125.4366)检验都通过，且拟合优度(R-squared=0.850783)较好，D.w.值(2.485862)也较好，统计检验通过。模型二，其T(t=6.217661)检验通过，D.w.值(I，530392)也通过，但拟合优度(R-squared=0.197351)较差，需要进一步修正模型。模型三，T(t=8.113526)检验和F(F=65，82930)均通过了检验，拟合优度(R-squared=0.749514)也相对较好，D.w.值(1.874327)也很好，该模型通过统计检验。模型四，其T(t=4.543239)检验和F(F=20.64102)检验通过，D.W.值(1.853102)也很好，但拟合优度(R squared=0.484065)相对较差，需要进一步修正模型。 　　经检验，模型一和模型3不存在异方差；而模型二和模型四存在递增性异方差。需要进行修正。通过对模型二、四加权消除异方差，可以得出结果如下： 　　模型二修正后为：SALE=139072300*INCOME；模型四修正为：SALE=0.005626.M2 　　经过修正后的模型，无论是经济意义检验或是统计检验都通过，且消除了异方差，故该模型较好。 　　由于四个模型均是单变量模型，无须作多重共线性分析，同时五个变量均有明显季度性，且变化规律相同，序列相关分析对结果并没有经济意义，可不做序列相关分析。 　　另外，由于研究的房屋销售额具有明显的季度性，对其作时间序列检验，根据ADF法建立模型，由于模型的统计检验均通过，可以根据其分析得出，房屋销售额对于其滞后一、二、三期均有明显的时间序列影响和滞后性影响。在研究房屋销售额问题时应相应得根据其季度滞后作用，分析其变化规律。 　　 　　二、综合分析 　　 　　根据前文得出的最终修正后的四个模型，