不动产估价(第二章).pptVIP

* 知识要点 1、了解马克思劳动价值论； 2、理解地租理论； 3、理解土地价格理论； 4、理解西方经济学的土地价值与价格理论； 5、熟悉不动产价值形态； 6、掌握不动产估价的原则。 * 第一节：不动产估价的基本理论 一、不动产价格的实质 1、马克思土地价值与价格理论 （1）土地价值理论 土地分为土地物质和土地资本两个本质不同的范畴。土地物质：土地自然物与自然力，具有经久的永恒性，不以土地资本的投入而变化，因而没有物化劳动，也没有价值；而土地资本则是指已利用的土地，其中凝结了资本和劳动，所以具有价值。 * 第一节：不动产估价的基本理论 （2）地租理论 从质和量两方面揭示土地价格产生的根源。 ①地租的本质是经济关系的表现，而不是自然对人类赐予； ②地租是产品价格基础和组成部分； ③地租存在级差地租、绝对地租和垄断地租等多种形式； （3）地价理论 土地价格是资本化的地租 * 第一节：不动产估价的基本理论 （4）土地价值与价格理论对不动产估价的指导意义 ☆ 自然状态下的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格； ☆ 土地价格的实质是地租的资本化； ☆ 土地租金是出租土地的资本化收入； ☆ 级差地租、垄断地租的存在是造成不动产价格高低的主要原因。 * 第一节：不动产估价的基本理论 2、西方经济学的土地价值与价格理论 （1）西方经济学的土地价值理论 土地资源是市场经济体系中的一种商品，是人们需要的，并具有价值。 （2）西方经济学的土地价格理论 土地收益理论：地价是土地收益即地租的资本化； 土地供求理论：土地的供求关系是决定土地价格高低的主要因素。 * 第一节：不动产估价的基本理论 二、不动产估价理论的应用 1、地租理论和地价理论是不动产估价理论方法体系建立的基础； 2、绝对地租揭示了不动产价格存在的根源； 3、级差地租、垄断地租及区位理论阐释了不动产价格高低的主要原因。 * 第二节：不动产估价的原则 一、不动产估价的价值标准 市场价值是不动产估价时所采用的价值标准。 1、市场价值的基本要素 （1）效用 （2）稀缺性 （3）欲望 （4）实际购买力 （5）供给和需求 * 第二节：不动产估价的原则 2、不动产的价值形态 （1）公开市场价值 在充分竞争和公开的市场条件下，买卖双方都没有垄断和强制，双方都有足够的时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智选择的能力时，不动产最可能实现的交易价格。 （2）成本 包括：土地取得费、开发费、建筑安装费、销售费、法律服务费、融资成本费、开发商的利润 * 第二节：不动产估价的原则 （3）价格 是价值的反应。不动产的价格反映的是个别不动产的实际交易价格；不动产估价中的不动产价格指的是市场价值。 （4）使用价值 特定不动产作为特定用途时的价值，或者是个别不动产对一个特定用户的价值。 * 第二节：不动产估价的原则 （5）账面价值 是不动产的历史成本减去其已提取的折旧，是以成本分摊和补偿为目的的，不能反映不动产的现实价格。 （6）投资价值 是投资者考虑某项投资满足其欲望、需求或投资目的的感觉及愿意为该投资所支付的价格。 * 第二节：不动产估价的原则 （7）清算价值 指企业在解散、破产而急于将资产清偿时，在非正常市场上将资产拍卖的价格。 （8）贷款价值 是以贷款资金的安全性来考虑的，一般是不动产市场的五至七成，以确保债务有足够的财产保障。 （9）投保价值 是建筑物在市场条件下的重新建造完全价值。 * 第二节：不动产估价的原则 3、不动产估价的标准 市场价值是不动产估价的标准。 （1）市场价值为不动产交易价值，不动产估价业务主要是满足交易的需要； （2）在市场经济条件下，不动产资源的合理配置，市场价值是被普遍认同的； （3）不动产估价的操作离不开市场价值； （4）市场价值标准是对不动产其他价值形态估价的客观要求。 * 第二节：不动产估价的原则 二、不动产估价的原则 1、替代原则 购买者为取得某一不动产所支付的价格，不会高于其他相似或相同不动产的价格，即某一不动产的价值取决于为取得一定时期内效用相同的可替代不动