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中国房地产业的发展和技术制度创新 　　【摘要】本文主要探讨了房地产业的发展实质、发展特点以及发展阶段,认为讨论房地产业的各种问题不能脱离其自身的发展实质,房地产业的发展过程应该是一个技术、制度不断创新的过程,通过这些创新改进房地产业提供市场合意的房地产品的能力。据此,分析和介绍了它的相关特点和一些可能的技术和制度创新方式。 　　【关键词】房地产业技术制度创新 　　 　　一、房地产业的问题可以看作是一个发展问题 　　 　　当前,在中国房地产业发展过程中出现的各种问题,成为社会议论的焦点和热点。目前评论主要聚焦于房地产业发展中明显的周期波动、供需的尖锐矛盾以及房价居高不下导致的民生思考和经济发展思考,分别从房地产业的产业经济属性、资本品属性和(准)公共物品属性等出发,对房地产业的相关发展规律进行了研究,可谓切中肯綮,相关文献不需赘述。 　　尽管房地产业具有诸多属性,但它首先是一个以满足消费者居住和其他生产运营用途为目标的产业,它的其他属性从属于这一属性,且受这一本质属性的影响和制约,无论是投资需求还是其准公共性,都以产业本身能提供的功能为依归(试想,如果房地产业本身没有足够能力建设符合需求的物业,其他一切都是空谈)。而且,目前房地产业所出现的各种问题,无论是民生问题还是产业波动问题,都与其自身产业发展程度有关。我们固然可以说,房地产暴利现象、供求结构性矛盾现象等与城市化进程、金融市场的不完善、土地政策的不规范有关,但仔细分析,都与我国房地产业自身发展很不成熟相关。 　　相关分析说明,当前房地产业内部的技术创新能力、盈利能力、抗风险能力、产业组织结构等都处于初级阶段(陈淮等,《地产中国》,2008,序7-8页)。我国的房地产业自二十世纪90年代算起的话也不过近20年,在相关市场制度上更残留着计划经济的痕迹,与欧美发达国家的成熟产业具有很大的距离。如果把近几年的房地产业调控看成是一种产业发展过程中的自然洗礼的话,我们才刚刚经历,而别人已经经历多次,并从中演化出各种成熟的制度以及技术。譬如房地产投资信托基金(REITs),譬如多重上市服务系统(MLS),譬如住宅产业化的推广,譬如住房保障制度的完善(如住房合作社和住房储蓄体系),等等。以上这些制度和技术的形成,使得这些成熟国家的房地产业比较好地完成了产业功能,在发展中没有引起较大的问题。由于中国房地产业缺乏相应技术和制度,在面临一些尖锐矛盾,如人民日益增长的住房需求和不足的供给能力的矛盾时,必然会造成市场行为的扭曲和失衡。 　　因此,本文把目前出现的各种问题本质上看成是一个产业发展问题。也就是说,首先把房地产业视为一组特定的技术和制度结合体,以更好地满足消费者居住和其他房屋用途为产业目标。至于投资品属性和准公共品属性等问题,与完成这一目标的能力有关。如果房地产业自身发展不够,满足合意住房需求的能力不足,就更会造成产品稀缺性,由此提升其金融属性(投资品)并加剧民生问题。至于当前重点关注的那些问题,则属于产业发展中的特殊发展阶段,与当前中国处于转型时期和大规模城市化的阶段特点有关。房地产业本身的技术创新能力、抗风险能力、以及产业相关配套制度不完善,这一系列不足都在这一阶段被放大出来,成为社会焦点。 　　 　　二、房地产业发展的特殊性 　　 　　与一般产业类似,房地产业的产业发展进程也呈现了规模化、专业化、品牌化等特征。即通过市场竞争,某些优秀企业市场占有率扩大,规模递增。而扩大的市场规模也会促进专业化分工,某些产业环节独立出来,为市场提供专门化服务,如各类设计事务所、专业营销公司、物业管理企业等独立出来,专门从事产业环节上的某一块。 　　房地产业发展的特别之处在于:一是房地产业资本需求量巨大,资本是其发展的关键要素。要实现产业能力升级,必须有效解决资本需求问题,这是房地产业发展过程中面临的第一个问题。二是房地产品供给和需求上的区域性,区域性决定了企业发展受到地域限制,无法充分利用规模化和专业化的优势。要促进产业发展,关键问题在于如何提高房地产业的流动性,在供给和需求层面寻找突破区域性的方法和途径。三是房地产品的稀缺性问题,这种稀缺性部分是由其区域性带来的,房地产品无法自由流动,而需求是自由流动的,这种配置会造成局部供给不足,引发局部价格上涨。这一性质导致它成为投资品,引发局部泡沫,这必然给产业的发展带来影响。从另一方面来说,房地产品成为投资品的本质跟土地的资源有限性有关,资源有限,而在此基础上附着的需求随着经济的增长而增长,这就具备了投资性质并被作为投机目标。后者是稀缺性产生的源头,而前者导致的房地产品的差别化更加剧了这种稀缺性,并且是稀缺性的具体表现(往往表现为某些城市、某些区域的稀缺性更加明显)。四是房地产品与土地的关系,土地是房地产业不可或缺的资源,而土地