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北湖别苑营销策划方案 新蔡县锦浩房地产开发有限公司 中国·新蔡  一个楼盘 一个企业 一座城市 一个楼盘成就一个企业 一个楼盘影响一座城市 目 录 一、市场背景分析 八、全案营销策略 二、目前房地产市场分析 九、推广通道 三、本案区域市场分析 十、销售期控制 四、核心思考 十一、产品建议 五、战略定位 十二、项目开发策略 六、项目SWOT分析 十三、行销架构 七、目标客户群体分析 十四、结束语 一、市场背景分析 　　新蔡县位于河南省东南部，总面积1453平方公里，总人口103万人，是全国商品粮基地县、全国优质棉基地县、全国秸秆养牛示范县、全国体育工作先进县、全国科技进步先进县、国家扶贫开发工作重点县、河南省畜牧大县、河南省外派劳务输出重点联系县、河南省农业综合开发重点县。　　自然环境：地势西北高东南低，海拨44米以下，淮河支流洪汝河在境内汇合，自西向东，横贯全境，两河在县内小支流多达195条。年平均气温15.1，年平均降水量880毫米，全年无霜期214天。　　经济现状：国内生产总值150462万元，人均国内生产总值1556元。现有耕地127.8万亩。粮食作物以小麦、玉米、大豆为主；经济作物有油菜、芝麻、花生、黄红麻、棉花、烟叶。森林覆盖率为1.8%；主要树种有杨树、椿树、桐树、柳树、刺槐、楝树等。中药村有全国著名中药村半夏附子。　　交通现状：境内公路总里程328公里，公路密度每百平方公里22.6公里。有国道106线穿过，全长35公里，省道2条，全长79公里；县乡道全长214公里。桥梁64座1889延米。乡公路晴雨晴通，335个行政村通汽车。境内洪河有航运，从新蔡至淮滨、新蔡县交界处通航水深1米以下，通航里程32公里，以货运捞沙为主。建有练码头。　　名胜古迹：古蔡国遗址、郭冢、孔了的指路问津处均属省级文物保护单位。　　新蔡县资源丰富，潜力巨大。属暖温带半湿润季风性气候，光照充足，四季分明，平均年降水量960毫米。水资源丰富，有10万亩水面可供开发，年可利用水资源6亿多立方米。农业盛产小麦、玉米、棉花、芝麻、红薯、水稻、大豆和绿色小杂粮等，年产粮食6亿公斤、红薯4000万公斤、优质皮棉2000万公斤，素有“中原粮仓”之美称，是中南地区最大的“三粉”生产基地。畜牧业发达，年出栏商品牛25万头、羊53万只、猪85万头、家禽1000万只。木材蓄积量150万立方米。劳动力资源丰富，青壮年劳力60多万人，年输出劳动力25万。本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。 房地产市场的宏观政策走向无疑引人关注。2011年国内外形势和运行状况的发展变化仍然是决定中国房地产政策的主导性因素，房地产宏观政策的制定仍将取决于整个宏观经济的大局。主要有以下三个方面： 一、通胀治理水平：由于成本上涨、输入性通胀以及翘尾因素等原因，同时伴随美国货币政策的转嫁影响，2011年上半年我国仍将面临较大的通货膨胀压力，因此遏制通货膨胀仍将是明年宏观政策的重点。 二、流动性过剩状况：货币政策转向稳健的程度也将影响房地产政策的走向，由于中国房地产业与金融业的高度依存，导致了房地产业对于货币政策的高度敏感性，目前商业银行存款准备金率已经达到历史最高水平，同时2010年已经两度加息，2011的货币政策引人关注。 三、房地产市场供求：市场供求与价格走势也将影响调控政策力度，如果供求关系不能得到有效改善、房地产价格快速上涨趋势得不到遏制，不排除进一步调控政策的出台。 2011年可能采取的房地产政策手段包括： 一、房产税试点落实 重庆市及上海市作为试点落实房产税征收的工作已经在2011年即将开展，在十二五规划的开局之年进行这样的制度性动作也体现了政府对于加强房地产市场调控的决心。虽然目前只是通过试点进行，但其必将对于全国房地产市场产生深远的影响，一旦证明其对于控制房价的效果，很有可能将在全国范围快速推广。 二、保障房力度加大 2011年将是政府对于保障房投入力度最大的一年，住房和城乡建设部2010年12月初向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性