上市房企全套地产营销管理制度详解(表格丰富186页).doc

目录 第一节、运营流程 2 一、地产总公司营销承包商招标管理流程 2 二、城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（招标模式）管理流程 6 三、营销承包商选择（议标、直接采购）管理流程 14 四、特殊类营销承包商选择管理流程 20 五、项目定位工作流程 25 六、年度策划案管理流程： 30 七、销售前期管理流程 36 八、销售合同制定评审流程 41 九、价格制定流程 52 十、推盘审批流程 56 十一、销售过程管理流程 59 第二节 工作标准 63 一、 策划工作标准 73 二、 推广工作标准 98 三、 案场工作标准 103 四、 客服工作标准 163 第三节、营销工作管理办法 174 一、 分批销控管理办法 174 二、 说辞解说管理办法 174 三、 违规控制房源管理办法 174 四、 市场调研管理办法 175 五、 对开发过程中营销关键节点的管理办法 175 六、 内部员工购房管理办法 176 七、 销售公司管理办法 178 第四节、奖罚准则 180 一、 市场调研 180 二、 产品定位 180 三、 策划及推广管理 181 四、 案场管理 182 五、 客服管理 183 六、 制度管理 183 第一节、运营流程 一、地产总公司营销承包商招标管理流程（城市（独立项目）公司成立前招标由总公司负责） 1、流程图 2、流程说明 2.1流程职责说明 地产总公司营销管理中心 负责营销类承包商信息收集； 参与招标过程评审。 地产总公司营销主管副总 参与营销类承包商的审核。 地产总公司常务副总 审核营销类承包商的合同。 地产总公司总经理 审批营销类承包商的最终合同 评标小组 负责营销类承包商的技术评议和商务评议、商务谈判。 评标小组成员包括：营销管理中心成员、营销主管副总（总监）、地产总公司常务副总、地产总公司总经理。组长：营销管理中心总监。 2.2流程节点说明： 步骤 工作内容的简要叙述 重要输入 重要输出 备注 1、 收集营销类承包商资料： 责任部门：地产总公司营销管理中心； 收集范围： A) 《合格供应商名录》中的营销类承包商； B) 公司其他部门推荐营销类承包商； C)其他新收集的营销类承包商。 《合格供应商名录》 2、 组织考察与审核营销类承包商的资质： 参与部门：营销管理中心； 考察内容：营销类承包商的组织规模、收费标准等。 其他说明：对于以往合作过的合格供应商，可不用进行考察。 《考察报告》 3、 推荐入围单位、编制招标文件： 责任部门：营销管理中心； 《入围承包商审批表》 《招标文件》 4、 审核/审批： 审核：营销管理中心； 审批：营销管理中心主管副总或总监。 5、 技术评议： 责任部门：招标评价小组的营销专业人员。 6、 商务评议： 责任部门：招标小组人员。 7、 评标报告： 责任部门：招标小组。 《评标报告》 8、 商务谈判： 责任部门：招标小组。 9、 选定： 选定方式：总经理审批确定。 《考察报告》 10、 合同拟定： 营销管理中心负责合同的拟定，并上报审批。 11、 审核/审批： 审核：营销管理中心主管副总或总监、行政法务中心法务人员、常务副总 审批： 地产公司总经理。 注：招标之外的其他采购方式，参照《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（议标、直接）管理流程》、《城市（独立项目）公司组织的特殊类营销承包商选择管理流程》。由地产总公司公司营销中心替代城市（独立项目）公司营销部职责，参与相关营销承包商的选择。 3、支持性文件 序号 文件名称 《城市（独立项目）公司组织的营销承包商选择（议标、直接）管理流程》 《城市（独立项目）公司组织的特殊类营销承包商选择管理流程》 4、记录要求： 序号 记录名称 附表 《项目营销承包商选择分配表》 《入围承包商审批表》 《营销类承包商考察报告》 《合格供方名录》 _______项目营销承包商选择分配表 序号 承包商类型 预计合同金额 组织选择部门 备注 1 定位阶段市场调研机构 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 填表人： 日期： 第 页，共 页 入围承包商审批表 选择方式： □ 招标 □议标 、直接选择 项目名称 是否原合格承包商 承包商信息 承包商名称 业务范围