土地增值税清算业务知识培训1.pptVIP

房地产开发费用相关政策规定： 利息费用扣除（三） 开发期间的利息费用 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 （国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》） * 房地产开发费用审核要点： 利息费用扣除（一） 向境外金融机构的借款利息支出 房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供境外金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按境内商业银行同类同期贷款利率计算的金额。不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。 * 房地产开发费用审核要点： 利息费用扣除（二） 对于房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用不得作为开发费用据实进行扣除； 对部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还(包括集团公司为该项目向银行进行专项贷款)方式向银行贷款产生的利息费用，即使集团公司未加收任何额外费用，由于没有金融机构证明，因此也不得据实扣除。 * 房地产开发费用审核要点： 利息费用扣除 审核利息支出时应当重点关注： 是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的项目贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 利用闲置项目借款进行对外投资的，该闲置项目借款利息支出是否扣除。 * 第三部分第四节 第四节 与转让房地产有关的税金 * 与转让房地产有关税金的相关政策规定 关于计算增值税时扣除已缴纳印花税的问题：细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。 （财税字[1995]48号《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》） 在计征土地增值税时，对省政府开征的教育地方附加费，可比照教育费附加予以扣除。 在计征土地增值税时，对省政府开征的堤围防护费，可比照教育费附加予以扣除。 * 与转让房地产有关税金的审核要点 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，则在计算时不可再次扣除。 * 与转让房地产有关税金的审核要点 转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。开征的“地方教育附加”及堤围防护费可比照扣除。 享受减免税金的部分不可视为已缴税金在清算时予以扣除。 * 第三部分第五节 第五节 加计扣除 * 加计扣除政策规定及审核 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施（房地产开发成本）规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 在实际审核过程中，应严格按照相关规定确定可以加计扣除的基数。 * 案例分析 某房地产开发公司，2009年发生以下业务： （1）1月通过竞拍取得市区一处土地，支付土地出让金6 000万元，缴纳相税费240万元； （2）以上述土地开发建设普通住宅和写字楼各一栋，占地面积各为1/2； （3）住宅楼开发成本3 000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元； （4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额； （5）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15 000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。 * 解： （1）转让房地产收入:15000万元 ★将写字楼作价与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险的行为，实质上是出租行为，不征收土地增值税的，不确认收入，也不扣除相应的成本和费用；与住宅配套的会所产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除，但不确认收入。 （2）应扣除的土地使用权的金额＝（6000+240）×1/2＝6240×1/2＝3120（万元）  （3）应扣除的开发成本＝3000（万元） （4）应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-40）+（3000+3120）×5％+（3000+3120）×20%=