住房公积金贷款项目准入房地产开发企业信用风险评估.docVIP

住房公积金贷款项目准入的房地产开发企业信用风险评估 　　摘要：住房公积金贷款属于政策性住房贷款，对于资金的安全性要求比较高，为控制贷款风险，我们需要加强对房地产开发企业的信用风险评估工作，从作为源头的贷款房源准入环节入手控制贷款风险。从信用风险的概念、特点出发，借鉴国内外的信用风险管理的基本理论，针对房地产企业的特殊性，选取适合房地产企业的评价指标及评价方法，运用上市公司披露的财务信息和部分企业信息建立Logistic模型，并引入案例证实模型的可解释性。 　　关键词：住房公积金 贷款 信用风险评估 　　中图分类号：F830.5文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0072-05 　　常州市住房公积金管理中心房源管理采取的是贷款项目在办妥贷款抵押之前由开发企业提供期间担保的模式。这种模式存在着开发企业无力建成项目导致贷款抵押无法落实的潜在风险。我们如果将开发企业的期间担保责任看做是房地产企业对住房公积金管理中心的或有负债，那么从住房公积金贷款的政策性住房贷款性质出发，基于降低贷款风险的考虑，很有必要加强对房地产开发企业的信用风险评估，把好房源准入关，切实控制贷款风险。 　　一、信用风险与信用风险管理 　　1.信用风险的含义与特点。现在普遍接受的信用风险定义是：信用风险包括由于借款人的信用评级的变动和履约能力的变化导致其债务的市场价值变动而引起的损失的可能性。因此，信用风险的大小主要取决于交易对手的财务状况和风险状况。信用风险是非系统性风险。虽然市场风险、政治风险等系统风险能通过信用风险体现出来，但是房地产企业的还款能力主要取决于与企业相关的非系统性因素，如财政能力、盈利能力、发展能力、偿债能力、创新能力及相关房地产产品销售情况等非系统性因素。 　　2.信用风险管理。信用风险管理的基本含义是对于消费者个人的信用和企业的资信状况进行管理，管理的内容主要包括征信和信用评级。在市场经济成熟发达的征信国家，信用管理的侧重点在于对消费者个人进行信用管理，而在广大发展中国家，信用管理更侧重进行企业信用管理。 　　二、住房公积金???款项目准入的开发企业信用管理 　　房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。项目开发需要一个有较长周期，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。因此，住房公积金贷款房源准入中需要对开发企业直接和潜在的信用风险进行全面的分析与管理，对未来可能出现的信用风险进行有效的识别与规避。 　　（一）建立房地产开发企业信用风险评估体系 　　1.选择开发企业信用风险评估模型。目前常州市住房公积金贷款房源项目准入中的开发企业资信评估虽然也采用了定量分析的形式，但是实际上还是主要停留在传统的定性分析上，以对借款人报表中反映出的各种财务比率等情况的定性分析为主，主观随意性较大，存在一定的缺陷。我们考虑结合现代信用风险模型，选取成熟的评价体系，借鉴商业银行的风险管理经验，建立适应住房公积金贷款房源管理的开发企业信用风险评估模型。在分析比较了传统的判别分析统计方法、Logistic回归、基于现代计算技术与人工智能的专家系统、神经网络方法、Credit Metrics模型、KMV模型等之后我们考虑选择Logistic回归非线性模型。主要是考虑两个因素：第一，Logistic回归非线性模型能很好地解决非线性的问题，有较高的准确度，是学术界视为主流的方法，相对比较成熟；第二，Logistic模型对于变量的分布没有具体要求，适用范围更广，直观明了。2.构建开发企业信用风险评估指标体系。根据“全面、真实、科学、公正、实用”的五项原则，借鉴商业银行信用评级指标体系，建立新的住房公积金贷款房源管理的房地产客户信用评级指标体系，具体（见表1）： 　　表1 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　（二）Logistic回归模型对房地产企业进行信用评价 　　1.数据的选取及处理。选取上市的33家房地产公司截至2010年12月31日的财务及其他数据指标，其中上市的公司中有5家ST股票，1家*ST股票。 　　因为不同指标量纲、经济意义、表现形式的不同，不具有可比性，无法相互直接比较，所以，首先对各个评价指标进行无量纲化处理：一是对定量指标的处理。定量指标的处理又分两种，第一种是对于有公认标准的，将企业相应指标与公认标准的比值作为无量纲化值；第二种是无公认标准的，将企业相应指标以行业平均值作为基值，各企业具体指标与相应的行业基值的比值数作为无量纲化值；二是对于定性指标的处理。首先确定一个适度值xi，即该数值为这个适度指标的“最佳点”，然后将指标进行正向化处理，处理后的数据按正向指标进行处理。 　　具