土地增值税政策及清算实务.ppt

土地增值税政策与清算实务 广州市土地增值税预征率 1994年以来土地增值税优惠条款 1 税种渊源—征税范围 1 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的 土地增值税暂行条例 2 因国家建设需要依法征用、收回的房地产；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税 土地增值税暂行条例 3 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税 土地增值税暂行条例实施细则 4 一九九四年一月一日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税（注：财政部国家税务总局财税[1995]48号文适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定） 财法字（1995）7号 5 一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转上房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准（注：财政部国家税务总局财税字[1999]293号文期限延至2000年底） 财法字（1995）7号 1994年以来土地增值税优惠条款 1 税种渊源—征税范围 财税（2008）137号 对个人销售住房暂免征收土地增值税 8 财税字（1999）210号 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税 7 粤地税发（1995）126号 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可免征 6 9 整体改建、合并、分立、改制重组（房地产企业除外），暂不征 财税（2015）5号 11 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20 ％的，免征土地增值税。 财税（2014）52号 10 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（根据财税[2014]52号的规定，财税[2008]24号中有关廉租住房税收政策的规定废止。） 财税（2008）24号 土地增值税政策 1 2 3 税种渊源 征收政策 清算基本政策 2 征收政策 细则： 第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 穗财法（2006）52号-财税[2006]21号：　各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 穗地税发[2010]138号-国税发[2010]53号： 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。 2 征收政策—预征 2 征收政策—预征 预征对象：从事房地产开发的纳税人。 预征率：2015年7月1日-2016年6月30日，广州市预征率按下列标准执行：（一）住宅类 普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。 （二）生产经营类 写字楼（办公用房）3％，商业营业用房4%。 （三）车位4％ （四）对符合广州市人民政府“廉租住房”、“公共租赁住房”及“经济适用住房（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。 预征方法：符合土地增值税预征规定的纳税人应按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。 滞纳金计算：对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 2 征收政策—预征 相关概念——《广州市地方税务局公告2010年第1号》 普通住宅：按省政府《转发国务院办公厅转发建设部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（粤府办[2005]56号）中明确普通住房的标准执行。住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套