第6章 节 成本法房地产估价（第二版）课件.pptVIP

目录 ;第6章 成本法;　2010年10月，××市××电子有限公司欲拥有房地产和土地作为抵押物向银行申请贷款，然后委托××房地产估价有限公司对其拥有房地产和土地进行了估价，估价公司进行了实地现场勘查并向委托方了解相关情况的基础上，采用了成本法对估价对象进行了估价，估价对象情况见下表。 ××市××电子有限公司××市经济技术开发区××路南、××路西，其国有土地使用证证号为国用(2007)字第165号，土地使用者为××电子有限公司，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为33?326.00平方米，终止日期为2057年7月26日。 思考：评估适用主要的估价方法是什么？为什么？;?成本法的基本原理;? 成本法的基本原理;? 重新购建价格的测算;? 重新购建价格的测算;? 重新购建价格的测算;? 重新购建价格的测算;? 重新购建价格的测算;? 重新购建价格的测算;? 重新购建价格的测算;? 重新购建价格的测算;? 重新购建价格的测算;? 重新购建价格的测算;?建筑物折旧的求取;?建筑物折旧的求取;?建筑物折旧的求取;?建筑物折旧的求取;?建筑物折旧的求取;?建筑物折旧的求取;?建筑物折旧的求取;?建筑物折旧的求取;?建筑物折旧的求取;求取建筑物折旧应注意的问题 1．估价上的折旧与会计上的折旧的区别 在求取建筑物折旧时，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别：估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或者快要提足，但估价结果却显示其仍然有较大的现时价值，例如保存完好的旧建筑物；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足甚至远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几，例如存在严重工程质量问题的新建房屋。 2．土地使用期限对建筑物经济寿命的影响 在土地有期限的使用权下，建筑物经济寿命与土地使用期限可能不是同时结束，因此，在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命遇到下列情况的处理分别如下。 建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧； 建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧；对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。 ① 假设是在出让土地上建造的普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建设期为2年，建筑物经济寿命为50年，如图(a)所示。在这种情况下，应按照50年计算。 ② 假设是一幢旧办公楼，在其建成15年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物经济寿命为60年，如图(b)所示。在这种情况下，应按照60年(建筑物经济寿命)计算。;③ 假设是一幢在出让土地上建造的商场，土地使用权出让年限为50年，建设期为2年，建筑物经济寿命为60年，如图(c)所示。在这种情况下，应按照38年计算。 ④ 假设是一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成7年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物经济寿命为50年，如图(d)所示。在这种情况下，应按照47年计算。;?成本法的公式与运用;?成本法的公式与运用;?成本法的公式与运用;　2010年10月，××市××电子有限公司欲拥有房地产和土地作为抵押物向银行申请贷款，然后委托××房地产估价有限公司对其拥有房地产和土地进行了估价，估价公司进行了实地现场勘查并向委托方了解相关情况的基础上，采用了成本法对估价对象进行了估价，估价对象情况见下表。 ××市××电子有限公司××市经济技术开发区××路南、××路西，其国有土地使用证证号为国用(2007)字第165号，土地使用者为××电子有限公司，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为33?326.00平方米，终止日期为2057年7月26日。 思考：评估适用主要的估价方法是什么？为什么？;?成本法的公式与运用;?成本法的公式与运用;?成本法的公式与运用;?成本法的公式与运用;?成本法的公式与运用;?成本法的公式与运用;?成本法的公式与运用;?成本法的公式与运用