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关于房地产税制改革若干问题探讨 　　◆ 中图分类号:F276 文献标识码:A 　　内容摘要:本文通过对房地产税的理论分析,探讨了对个人住房征税的目的和作用,并提供了房地产税制设计的基本思路。在此基础上,文章研究了对个人住房征税的时机和社会环境要素,并阐述了个人住房征税应采取的和应具备的配套措施与征管手段。 　　关键词:投机性住房需求 物业税 税收征管 　　 　　对个人住房征税的目的和作用 　　 　　(一)通过增加个人住房的未来持有成本,降低投机性住房需求 　　投机性住房需求是人们将房地产作为投资品,以获利为目的的住房需求,它来源于几个方面:首先,由于我国资本市场发展缓慢,各种投资工具匮乏,很多高收入人群将住房作为投资对象,而且由于当前我国财产税制度发展的滞后,很多人将住房作为主要财产投资方式;其次,地下经济和灰色收入的存在使人们增加了投机性住房需求;最后,各大城市(特别是各省会城市和中心城市)吸引了各自辖区内的高收入阶层购房,这也形成了一部分投机性房地产需求。 　　对于个人住房征税,可以提高投资者未来时期内的住房持有成本,减少现期和未来投资收益,基于成本――收益的考虑,投资者会减少“囤房”等房地产投机行为。 　　(二)通过有效税制设计,优化住房供给 　　当前住房供给结构对高房价的形成起到了关键作用。首先,大量的自用性住房需求集中于小户型,其需求数量大大高于小户型住房的供给。这种自用性住房过度需求和小户型住房的供给缺口就造成了房地产的价格上升;其次,由于流动性过剩以及流动性集中在小部分人手中,造成投机性房地产需求数量庞大,并且由于房地产商囤积土地,而使投机性住房需求高于供给,造成了房地产价格上涨。 　　本文认为通过物业税(内含土地和房产闲置税)搭配的方式可以有效调控住房供给,规定在一定时期之内(例如一年),如果房地产商囤积未开发土地或者建成房屋未实现销售,则征收土地和房产闲置税。这种政策组合会产生以下效果:一方面这种制度配合会有力遏制房地产商囤积土地行为,加大住房供给;另一方面,一旦开征物业税,投机性住房需求会不断下降,房地产商会增加小户型住房的开发,降低因开发大户型住房而带来的闲置税风险。所以有效的住房税收制度设计会优化住房供给。 　　 　　对个人住房征税时机和社会环境的分析 　　 　　(一)对个人住房征税的时机 　　需要统一的个人住房税收优化我国的财产税制。现行的房地产税制在房地产流通环节税种较多,税负较重,而在房地产保有环节税种较少,税负较轻。 　　关于各部门利益平衡问题。对个人住房征税涵盖了土地出让金等相关税费,涉及国土、工商、公安户籍、税务等多个部门,征收涉及环节多、范围广,并且牵扯了社会上各个阶层和团体的利益,平衡起来难度大。同时鉴于当前人员流动和多处置业的情况普遍性,实际情况复杂,大范围的普查、登记、评估,工作量和难度之大是超出想象的。所以征收和监管体制还需要一段相当长的时间进行改革。 　　对开征物业税前后开发商获取土地成本的巨大落差如何处理,短期内没有一个平衡市场价格的可行办法。目前许多房地产开发公司为了企业长期持续发展,在全国许多大城市储备了大量的开发建设用地,其中有相当部分是通过一次性拍卖交清土地款获得的。他们今后开发这些存量土地,销售时的“入门价格”要远比开征物业税后销售房屋的“入门价格”高得多。 　　基于以上考虑,本文认为应该加快建立规范的个人住房税收制度。在改革初期不宜赋予物业税太多的政策目标,应从其基本职能“为地方政府筹集财政收入、优化资源配置”的角度来制定具体的税制设计。在取得初步的成果之后,根据房地产发展情况和社会调控目标的变化逐步增加政策目标,发挥其他功效。笔者认为其最佳操作方式是:第一,物业税要有试点有步骤地推行,先在一些条件好的大城市试行;第二,建议保留土地出让金,同时对以后房价的增值部分,按照基准地价征收合理的税额,等外部条件成熟再逐步改良;第三,实行存量不变,先从增量开始解决问题。例如可以将新旧住房分开,对新房纳入规范的评税系统,然后再逐渐将旧房囊括进来。 　　(二)纳税人对于个人住房征税的反应和认知度 　　1.纳税人对个人住房征税和现行房地产各项税费的认识。当前房地产各项税费存在着“租税费体系混乱,税收负担偏重”的问题。在租税费混乱的情况下,如果对个人住房征收新税,势必会增加纳税人负担,引起纳税人抵触和引发偷逃税行为。因此对个人住房开征新税必须对现有房地产税费进行清理,将土地增值税、城镇土地使用税、房地产税、城市房地产税合并至新税之中,使新税开征前后的纳税人负担没有变化或者微弱变动。 　　2.纳税人对于新旧住房征税的反应。对城镇房地产开征统一规范的物业税,可能要将原来并不需要交纳物业税的居民用房并入纳税范围,由于物业税开征在后,旧房拥有者