上海博大俱乐部二期项目报告初稿49P.docVIP

目 录 市场部分 5 1 宏观市场概述 5 1.1 宏观经济形势分析 5 1.1.1 宏观经济形势 5 1.1.2 固定资产投资 6 1.2 产业政策对房地产市场的影响 6 1.2.1 “国八条”、“新八条”及七部委《意见》联手平抑房价 7 1.3 城市规划对房地产市场的影响 7 1.4 需求分析 8 1.4.1 需求特征 8 1.4.1.1 品质追求型 8 1.4.1.2 中间型 9 1.4.1.3 基本改善型 9 1.5 宏观销售情况分析 9 1.5.1 期房预售超现房6.6万套，753.5万平方米 9 1.5.2 期房预售成交面积为当期批准预售面积的91.5% 10 1.5.3 建筑面积在80-140平方米的占成交总套数的56.4% 10 1.5.4 全市商品住宅期房均价6781元/平方米 涨幅为21.4% 10 1.5.5 低于5000元/平方米的商品住宅期房倍受青睐 10 1.5.6 整体销售情况总结 10 1.6 未来整体市场预测 11 1.6.1 供应量方面 11 1.6.2 价格方面 11 1.6.3 客群构成方面 12 1.7 北京宏观市场总结 12 2 小户型市场分析 12 2.1 市场需求分析 12 2.2 小户型投资分析 13 2.3 重点案例分析 14 2.3.1 非常男女 14 2.3.2 后现代城 15 2.4 小户型的优劣势分析 17 3 区域市场分析 18 3.1 区域划定 18 3.2 区域市场分析 18 3.2.1 政策法规 18 3.2.2 区域规划 19 3.2.3 总体发展趋势 20 3.2.4 区域人文环境分析 20 3.2.5 区域配套设施分析 21 3.2.5.1 自然景观资源 21 3.2.5.2 生活配套 21 3.2.6 区域产品分析 21 3.2.6.1 住宅分布情况 23 3.2.6.2 户型配比分析 23 3.2.7 区域销售情况分析 24 3.2.7.1 销售价格 24 3.2.7.2 一品亦庄月度销售情况 26 3.2.7.3 上海沙龙三期月度销售情况 31 3.2.7.4 总结 34 3.2.8 区域市场总结 34 产品部分 35 4 产品定位 35 4.1 项目自身分析 35 4.1.1 项目SWOT分析 36 4.1.1.1 SWOT矩阵 36 4.1.1.2 SWOT分析 36 4.1.2 产品特点分析 42 4.1.2.1 车位分析 42 4.1.2.2 内部交通动线 44 4.1.2.3 户型分析 44 4.1.2.4 建筑形式 46 4.2 市场定位 48 4.3 价格定位 49 4.3.1 价格制定方法 49 4.3.2 基础价格制定过程 49 4.3.2.1 计算方法 49 4.3.2.2 选择可比项目 50 4.3.2.3 确定权重 50 4.3.2.4 制定价格过程 51 4.3.3 2005年北京房地产市场价格走势 52 4.3.4 项目开盘均价的确定 53 4.4 目标客户群定位 53 推广部分 55 5 推广核心 55 5.1 产品竞争力分析 55 5.1.1 地理位置具有优势。 55 5.1.2 区域内类似产品需求大于供给。 55 5.1.3 产品优势 55 5.1.4 开发商口碑 56 5.1.5 区域内高层塔楼较少，市场接受度需要检验。 56 5.2 推广核心 56 6 案名及Slogan建议 57 6.1 案名SLOGAN阐释 57 6.2 其他推荐案名 57 7 推广策略 58 7.1 集中投放 58 7.2 全面撒网，重点培养 59 7.3 虚实结合 59 7.4 通过包装增加项目价值感受 59 8 媒体策略 60 8.1 选择策略 60 8.2 媒体选择 60 8.3 推广总体思路 62 8.4 各阶段推广主题及媒体选择 62 8.4.1 形象推广期（2006.3--2006.4） 62 8.4.2 开盘强销期（2006.5--2006.6.30） 63 8.4.3 持续销售期（2006.7.1--2006.8.31） 63 8.4.4 二次强销期（2006.9.1--2006.10.30） 64 8.4.5 尾盘销售期（2006.11.1---2006.12.31） 65 8.5 销售策略 65 8.5.1 项目开售时机建议以及原因 65 8.5.2 开售时机选择 66 8.5.3 销控策略 66 8.6 销售周期 66 8.6.1 半年清盘计划 67 8.6.2 分期销售计划 67 8.7 价格策略 68 8.7.1 项目价格制定原则 68 8.7.2 项目价格的制定原理 68 8.7.3 低开高走价格策略 69 8.8 销售必备条件 69 8.8.1 法律文件 69 8.8.2 销售工具 69 8