土地二级市场问题与对策.docVIP

土地二级市场问题与对策 　　土地使用权作为商品进入市场,必然会在市场上流转,形成土地二级市场#65377;土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用#65377;但是,如不加以规范管理,土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场,影响土地市场健康发展,导致国有土地资产流失,扰乱经济秩序#65377; 　　 　　土地二级市场现状 　　 　　丽水市土地使用权转让#65380;租赁#65380;抵押等二级市场交易十分频繁,其中土地使用权的转让以私下交易为主,呈现出交易的自发性#65380;非法性#65380;多样性,管理的多头性和政策的滞后性等特点#65377; 　　 　　1.交易自发性 　　土地私下自发交易较为普遍,隐形交易量大#65380;交易秩序乱#65377;据统计,丽水市从1997年到2001年的划拨国有土地使用权转让,办理土地转让手续仅为167宗,平均每年只有33宗,大量的划拨国有土地使用权私下交易后未办理转让手续#65377;据不完全统计,丽水市从1997年至2001年,仅城关镇工业发展用地和灯塔工业区两个小区发生转让的用地就有323宗,转让面积36760平方米#65377;这个数据还是2002年1月有关部门组织调查时各用地户自愿上报的,实际上远不止这个数字#65377; 　　存在大量土地私下交易的原因,一方面固然和当事人受经济利益驱动有直接关系,但和土地二级市场不完善,土地交易没有固定场所,交易信息不灵也有关系#65377;土地交易当事人互相隔绝,不能及时掌握交易信息,致使买家找不到卖家,卖家找不到买家,就只能托亲戚#65380;找熟人打听信息,私下谈价成交#65377;在交易过程中,由于当事人不懂土地使用权转让的法律及政策规定,对划拨土地#65380;工业用地#65380;集体土地甚至未经处理的违法占地,也进行私下流转#65377; 　　 　　2.交易非法性 　　一是划拨国有土地自发进入市场#65377;城镇的存量土地许多仍为行政划拨性质,受市场上出让土地高价的吸引,一些单位和企业未经批准把行政划拨或低价取得的土地私自流转进入市场,有的以行政划拨的土地使用权作为资本参与合资合作经营,甚至以工业用地与开发商合作开发房地产,还有的将划拨土地出租#65377; 　　二是擅自改变用途#65377;主要有以下几种情况:(1)城关镇经济发展小区#65380;灯塔工业区#65380;天宁工业区等工业园区范围内,工业用地改为居住用地的情况比较多,有的以合伙办企业为名取得土地,实际是作为居住用地,还有的将企业部分土地转让给他人造住宅#65377;(2)改制企业买断土地使用权后,以股权整体转让形式处置,改变用途#65377;(3)旧城改造拆迁企业对安置地块,以内部职工集资建房#65380;投标筹资及对外转让等形式进行处置,实际上改变了土地用途#65377; 　　三是集体土地使用权非法转让#65380;抵押#65377;按照法律有关规定,农村集体土地使用权不允许转让,但实际上农村通过房屋转让,出售集体土地使用权的现象比较严重,特别是城郊结合部在旧城(村)改造拆迁安置过程中进行集体土地使用权转让的较多#65377; 　　 　　3.交易多样性 　　在土地隐形市场中,既有国有土地交易,又有集体土地交易,交易的形式也多种多样#65377; 　　一是纯土地非法买卖或变相买卖流转#65377;有的村集体经济组织借办福利#65380;公益事业或筹集旧村改造资金之名,未经批准私下将集体土地使用权卖给其他单位和个人进行非农建设#65377;有的村甚至擅自招标出卖二#65380;三产业用地#65377; 　　二是集体建房和农民拆迁安置住宅买卖#65377;部分村集体经济组织和农村居民,在经济利益驱动下,以转让为名,出售拆迁安置用地,从中牟取暴利#65377;区位较好的村集体经济组织以土地为条件,吸引外地单位和个人兴办企业,流转集体建设用地使用权#65377; 　　三是企业将因迁移#65380;转产#65380;改制#65380;兼并非农建设用地使用权,以作价入股#65380;联营等方式进行转让#65377; 　　四是出租房屋同时出租土地使用权#65377;在城镇规划区内#65380;城乡结合部#65380;经济发达的村镇,部分单位和农村居民凭借地理环境优势,通过出租房屋,实现土地使用权租赁#65377;对城郊结合部的村集体组织和农户而言,转让#65380;出租土地#65380;房屋获取的经济收益远高于农业收入,因而有的甚至擅自把农用地转为建设用地或违章建房出售#65380;出租,获取高额回报#65377; 　　 　　4.管理多头性 　　一是房产管理部门的介入#65377;地产和房产分属国土