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地方政府投资行为对房地产价格影响模型研究 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　内容摘要：住房是民生的重要问题，关系到社会的和谐与稳定。地方政府投资行为将直接影响房地产价格，本文通过建立地方政府关于房地产业效用的函数，分析地方政府投资行为，研究发现在最大化地方政府效用的刺激下，会扩大对于房地产业的直接投资和非直接投资，从而影响房地产价格。地方政府是国家关于房地产业发展政策的最终的具体实施行为主体，房地产业的正确引导，关键在于调整地方政府的行为动机和方式。 　　关键词：地方政府 房地产价格 投资行为 　　 　　多年以来，我国坚持以经济建设为中心的战略方针，地方政府官员为达到晋升的政治目的，纷纷展开竞争性的投资扩张，在其有限的职能和资源能力范围内，选择经济效益高、短期见效快的行业重点发展，并给予一定的政策和资金支持。另外，从地方政府的财政方面考虑，从1994年起，我国进行了税制改革，并开始实行分税制财政体制。分税制改革提高了地方政府的边际留成率，从而强化了地方政府的剩余索取权。房地产业恰恰契合了地方政府的投资冲动和收入冲动行为，最终形成各地方政府集中投资于房地产业的局面。 　　房地产市场中地方政府的直接投资行为仅表现为某些带有政府色彩的城市建设公司对于建设项目的涉及，以及地方政府对于比重有限的经济适用房、廉租房的建设。而地方政府的非直接投资行为影响力较大，地方政府作为辖区内管理者与必要设施和服务的提供者，主要是通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等间接行为影响房地产业。 　　 　　地方政府投资行为影响房地产价格的模型构建 　　 　　（一）房地产业政府效用函数 　　标准经济学探讨经济主体行为的一般框架是建立行为主体的效用函数，由此分析在效用最大化目标驱使下经济主体的最优行动选择。遵照这样的范式，本文在分析房地产发展过程中的地方政府行为时有必要建立其效用函数。主要目标是社会稳定、经济增长、财政收入水平。由此，本文建立地方政府效用函数F＝F（社会稳定、经济发展、???政收入）。地方政府对房地产业的利益驱动行为是可以归结到以上三个方面的。 　　政府是房地产市场中一个参与主体，受目标和利益的驱使进入市场的运转过程中。但不同等级的政府目标存在着差别。中央政府是整个体制政策的主导力量，地方政府在中央政府设计的框架范围内选择行动。鉴于中央政府在这一过程中的主导性地位，在进行地方政府关于房地产业的效用函数推导前，本文首先考察中央政府对于房地产业的效用函数。 　　设房地产销售价格为Pr，房地产竣工面积为Qr，于是房地产业总产值为：Yr=PrQr，建设房地产需要使用大量的土地资源，将土地使用量设为Ql，土地招标拍卖价格设为Pl，则土地转让总收益为Yl=PlQl，借鉴地方政府效用函数的相关影响因素，中央政府的效用水平主要与GDP总量、物价水平、居民福利水平等因素有关。房地产业发展过程中的中央政府效用函数需要将上述指标进行相应调整，用房地产业的具体指标来代替，也就是GDP总量和物价水平相应的换成房地产业总产值和房价水平。设定中央政府关于房地产业的效用函数，必须首先确定这些指标与中央政府效用的基本关系。根据宏观经济学的分析结论，本文将这些指标与中央政府效用的函数关系归纳如下： 　　房地产业总产值越大，中央政府的效用水平越高，两者之间存在正相关关系。这是由发展经济为工作中心的目标决定的，房地产业总产值越大，GDP总量提升的越多，政府的满意程度越高；房价水平越高，中央政府的效用水平越低，两者之间存在负相关关系。这里指的是两者之间的直接关系。较高的房价水平对经济发展的稳健性构成威胁。价格是市场经济中最基本的信号，房价水平越高会引发更多资源向房地产业积聚，造成房地产业的过度发展，破坏国民经济各组成部分之间的内在平衡；居民福利水平越高，居民对中央政府越满意，中央政府的效用水平就越高。 　　根据上述关系，本文用基德兰德和普雷斯科特的货币政策模型进行修正，将中央政府的效用函数设定为下式： 　　u(cg)= f(Y,Y,P,P,c,k)=(Y-Y)2-c(P-P) +kY/P（1） 　　（1）式中，u(cg)为中央政府的效用水平，Y为国内经济实际总产出，Y为自然失业率下国民经济均衡产出，c为中央政府的通货膨胀厌恶系数，P为物价水平，P为私人部门预期的物价水平，k为居民可支配收入占国民总产出的比例。 　　产出与通货膨胀率的关系由含有通货膨胀预期的菲力普斯曲线决定，假定菲力普斯曲线采取如下线性形式： 　　Y=Y+β(P-P),β0（2） 　　将（2）式代入（1）式，中央政府的效用函数变为： 　　u(cg)=β2(P-P)2-c(P-P)+kY/P（3） 　　具体到政府在房地产业发展中的效