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城市规划对房地产开发控制国际经验与借鉴 　　摘要:城市规划如何控制房地产开发,一直是各地政府和房地产开发商探索及关注的焦点。总结国外先进国家房地产开发规划规划控制经验的基础上,针对我国房地产开发规划控制中存在的问题提出建立健全城市规划法律法规,完善城市管理工作,实行多种开发控制方式,强化房地产开发规划控制中公众参与的作用等对策。 　　关键词:城市规划;房地产开发;国际经验 　　中图分类号:F293.2文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)26-0169-03 　　 　　城市规划是一定时期内城市发展的蓝图,是城市建设和管理的依据。房地产开发则是城市规划的落脚点,通过房地产开发对城市进行拓展与更新,对改善城市景观、提高居住环境质量、促进城市社会经济发展具有积极作用。应该说,城市规划对房地产开发的有效控制,能够保证城市发展与房地产开发的统一。但现实中因城市规划的公益性和房地产开发的私益性矛盾,造成房地产开发违反城市规划现象突出,从而导致规划失控,对城市建设与发展造成严重危害。因此,加强城市规划对房地产开发的控制是城市健康发展的必然要求。 　　 　　1城市规划对房地产开发控制国际经验 　　 　　发达国家经过上百年的发展和完善,都形成了与各自国情相适应的城市规划管理体系,从而能有效地控制房地产开发。他们较为完善的开发控制手段对我国具有借鉴意义。 　　 　　1.1英国城市规划对房地产开发的控制 　　英国房地产开发规划管理主要包括开发控制、政策指引、土地储备和公众参与等内容。 　　1.1.1 开发控制 　　英国的开发控制包括:规划申请、规划许可、规划上诉、规划协议和规划执法等。在英国,开发的定义不仅指建造、工程和采掘等物质性作业,还包括土地和建筑物的用途变更。 　　开发控制可以从容量控制和空间控制两个角度来看。绿带政策是容量控制的主要方式,它试图在保护自然景观特征、提供公共休闲与支持农村地区的经济活动之间做出平衡。绿带的主要目的是制止大城市建成区的无限制蔓延,保护城市周围的乡村不被蚕食,保护历史城市所固有的特征。从开发的空间控制上看,1944年大伦敦规划提出圈层式结构,即疏???内城、控制近郊、限制蔓延、开发远郊,内层圈的增长跃迁到最外圈。这是很多大城市发展到一定阶段后经常采用的空间控制方式,它有效地引导了房地产开发的空间布局和发展方向,从而达到了对城市总体规划战略指导下的城市总体空间结构的控制[1]。 　　1.1.2政策引导 　　政策引导是关于某些专项规划公布的一系列引导性政策和技术要求,阐明政府在某一阶段上对地方城市规划事物的观点和原则,它几乎涉及到规划事务的各个层次和方面。在英国,这一系列政策引导是通过公众磋商和讨论而产生的,没有立法,只是政府的建议性文件,但在地方规划中都能很好地落实。这些直接影响着地方开发规划的内容,是各地规划控制和实施方面的实质依据之一。 　　1.1.3土地储备 　　城市土地储备也是政府控制城市开发的一种重要手段。英国的哈罗德?B.敦克利认为,土地储备是政府在没有需要前先获取相当面积的土地,最后将其释放到市场,用做与规划目的一致的开发手段。他认为,土地储备对于土地所有权及地价有重要意义,是一种强有力的控制技术,通过购买土地尤其是城市边缘的土地,将其储备起来,在城市扩张时,政府可以通过附加在土地上的使用特性、区位、密度和出让时机,利用规划做引导,使公共政策可不依赖私有土地市场而直接控制开发。 　　1.1.4公众参与 　　英国于1968年首次将公众参与行为作为一项法定的制度[2]。在结构规划编制中,公众参与采取“公众评议”这种方式,在完成公众评议之后,结构规划呈报中央政府的主管部门,并附上公众评议的详细内容,经主管部门批准后,结构规划具有法律效力,作为地方规划的依据。在地方规划的编制过程中,首先要对规划草案进行宣传,使社会各方有机会了解规划和发表意见;接着规划部门公布规划,进行公众质询,规划部门要分析各方意见并进行沟通,试图解决分歧,否则就要举行公众听证会,听证会中规划监察员的建议、地方规划部门的决策以及对地方规划的任何重要修改都要公布于众。总的来说,英国的公众参与已建立起较为完善的组织机构和组织方式,公众参与的整个程序通过法律的形式明确下来。 　　 　　1.2美国城市规划对房地产开发的控制 　　城市规划在美国起始于20世纪初,是城市发展与进步的重要工具。美国城市规划对房地产开发的控制主要体现在分区制和成长管理。 　　1.2.1分区控制 　　分区制是在遵循总体规划的基础上,将土地划分为一系列不同的区块,分别作为居民区、商业区、工业区,除特殊情况外,通常不可以混杂。在发展控制方面,分区制是地方政府影响土地开发的最主要手段。地方政策制定和执行区划规则的